Аналитики компании «Метриум» подытожили III квартала на столичном рынке новостроек премиум- и элитного сектора. В III квартале 2020 года рынок высокобюджетных новостроек включал 114 проектов с объемом экспозиции 3 910 лотов (467,8 тыс. кв. м). Относительно предшествующего квартала предложение уменьшилось на 13,3% по количеству лотов и на 18,9% по продаваемой площади. Средняя стоимость за квадратный метр в премиум-классе выросла за квартал на 2,8% (+5,7% с начала года; +18,9% за 12 месяцев) и составила 608 150 руб. В элитном секторе средняя стоимость выросла за квартал на 4,3% (+3% с начала года; +6,2% за 12 месяцев).и составила 1 013 095 руб. за в. м.
Премиум-класс
В III квартале 2020 года на первичном рынке жилища премиум-класса в реализации находились 63 проекта с общим объемом предложения около 2 260[1] лотов (1 104 квартир и 1 156 апартаментов), суммарная площадь лотов составляет 235,7 тыс. кв. м. Число экспонируемых квартир и апартаментов за квартал сократилось на 11,2%, а продаваемая площадь при всем этом уменьшилась на 17,8%.
За прошедшие 3 месяца реализации раскрылись в 6 проектах премиум-класса.
Новейшие проекты на первичном рынке жилища премиум-класса в III квартале 2020 г.
По числу экспонируемых лотов в фавориты вышел район Дорогомилово (23,1%; +7,3 п.п.) за счет старта проекта Victory Park Residence. На 2-ое пространство сместился Пресненский район, толика которого снизилась до 16,5% (-7,5 п.п.) от общего размера предложения. Третье пространство сохранил за собой район Раменки, его толика составила 10,5%, сократившись за квартал на 0,9 п.п.
В III квартале 2020 года толика апартаментов выросла до 51,2% (+0,7 п.п.). За отчетный период толика квартир на рынке новостроек премиум-класса пропорционально уменьшилась и составила 48,8%. По сопоставлению с концом 2019 года толика квартир сократилась на 2,9 п.п., а с конца 2018 года – на впечатляющие 10,3 п.п.
Структура предложения по количеству лотов (наружный круг – III кв. 2020 г., внутренний круг – II кв. 2020 г.)
На рынке новостроек премиум-класса наблюдалось постепенное увеличение строительной готовности главный массы лотов. Большая толика текущего предложения размещена в домах на шаге отделочных работ (32%; +6,8 п.п.). На шаге монтажных работ наблюдалось существенное понижение толики лотов – по итогам квартала она составила 28,1% (-15,5 п.п.). Старт новейших проектов дозволил приметно нарастить долю предложения на исходном шаге до 22,7% (+13,4 п.п.). Меньшая толика у лотов во введенных объектах (17,4%; -4,6 п.п.).
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество лотов)
За отчетный период наблюдалось повышение толики лотов с отделкой white box (15,6%; +5,9 п.п.) и финальной отделкой (43,6%; +1,3 п.п.) за счет толики без отделки (40,9%; -7,1 п.п.).
В структуре предложения по типологиям больший размер лотов в реализации представлен двухкомнатными квартирами и апартаментами (29,8%), их толика за квартал снизилась на 3,5 п.п. На однокомнатные лоты пришлось 28,7% (+2,4 п.п.). Равные толики у трехкомнатных (19,6%; -0,7 п.п.) и многокомнатных лотов (19,6%; +2,1 п.п.). Меньший размер в реализации заняли студии – на их пришлось 2,3% рынка (-0,3 п.п.).
По подсчетам аналитиков «Метриум», в III квартале 2020 года средняя стоимость за квадратный метр в премиум-классе составила 608 150 руб. Показатель вырос на 2,8% относительно II квартала текущего года, на 5,7% с начала года и на 18,9% за 12 месяцев.
За отчетный период больший рост среднего показателя произошел в районе Якиманка (+25,3%). В данной локации вышел новейший проект «Titul на Якиманке», в каком средняя стоимость квадратного метра составила наиболее 830 тыс. руб. Также приметный рост средних цен за квадратный метр отмечен в районах: Дорогомилово (+16,7%), где вышел Victory Park Residence; Таганский (+10,4%) за счет старта проекта Lumin; Хорошёво-Мнёвники (+10,4%) из-за увеличения цен в ряде проектов, что обосновано переменами в структуре предложения.
Более существенное понижение показателя отмечено в районе Щукино (-14,4%), на что воздействовали конфигурации общей структуры предложения в издавна реализуемом проекте с остаточным предложением.
Динамика средней цены в премиальном секторе в разрезе районов, руб. за кв. м
Средний бюджет предложения в новостройках премиум-класса за III квартал 2020 года снизился на 3,7% – до 63,4 млн руб. По сопоставлению с концом 2019 года бюджет предложения остался приблизительно на том же уровне (+0,2%), а за 12 месяцев – вырос на 15,5% с 54,9 млн руб.
Стоимость лотов премиум-класса зависимо от типологии
Более доступные предложения в премиум-классе представлены в последующих комплексах:
– ЖК «Резиденции Замоскворечье» (ЦАО / р-н Замоскворечье): студия 32,5 кв. м. за 10,88 млн руб.;
– ЖК Hill 8 (СВАО / р-н Останкинский): студия 36,65 кв. м. за 12 млн руб.;
– ЖК SLAVA (САО / р-н Беговой): студия 30,9 кв. м. за 13 млн руб.
Самые дорогие квартиры на премиальном рынке:
– ЖК «Сберегал Столицы: Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): резиденция площадью 1 704 кв. м. за 1,96 миллиардов руб.;
– ЖК Capital Towers (ЦАО / р-н Пресненский): пентхаус площадью 1 371,7 кв. м. за 1,8 миллиардов руб.;
– ЖК «Сберегал Столицы: Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): вилла 850 кв. м. за 674,7 млн руб.;
Элитный класс
По итогам III квартала 2020 года на первичном рынке элитной недвижимости в реализации находился 51 проект с общим объемом предложения около 1 650[1] квартир и апартаментов, суммарная площадь лотов составила 232,1 тыс. кв. м. За квартал экспозиция сократилась на 17,3% по количеству лотов и на 15,5% по продаваемой площади.
В III квартале 2020 года реализации стартовали в 3-х проектах элитного класса.
[1] Для ряда объектов размер предложения рассчитан экспертно, исходя из полного количества квартир / апартаментов по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, инфы, приобретенной от менеджеров по продажам.
Преобладающий размер лотов элитного класса представлен в Пресненском районе – 39,2%, его толика продолжает расти и за квартал возросла на 2,3 п.п. Значимый размер предложения также реализуется в районах Хамовники (15,5%; -3,1 п.п.) и Якиманка (13,5%; +0,2 п.п.). Толики квартир и апартаментов в районах Арбата и Тверской проявили рост и к концу III квартала составили 9,3% (+0,9 п.п.) и 7,0% (+1,2 п.п.) соответственно. На другие локации приходится суммарно 15,5% предложения (не наиболее 5% на район).
Толика апартаментов на первичном рынке жилой недвижимости элитного класса продолжает расти и в III квартале составила 73,9%, что на 3,8 п.п. больше показателя II квартала и на 9,7 п.п с начала года. Квартиры заняли всего 26,1% рынка, пропорционально сократившись за квартал на 3,8 п.п.
В структуре предложения по стадиям строительной готовности лидирующую позицию занимают лоты в домах на шаге отделочных работ (47,7%; +7,1 п.п.), сместив предложение в готовых домах на 2-ое пространство (46,3%; -3,1 п.п.). Меньшая толика предложения как и раньше сосредоточена в домах, находящихся на исходном шаге строительства (4,7%; — 3,7 п.п.) и на шаге строительно-монтажных работ (1,3%; -0,3 п.п.).
Структура предложения по стадиям строительной готовности (количество лотов)
Толики лотов с финальной и предчистовой отделкой выросли за счет уменьшения толики предложения без отделки. Данная тенденция длится с начала 2020 года. Так большая часть лотов в элитном секторе реализуется с финальной отделкой (38,6%; +3,0 п.п.), чуток наименее представлено квартир и апартаментов без отделки (35,5%; -4,4 п.п.). Жилище с отделкой white box составляет 25,9% (+1,4 п.п.) от совокупного размера предложения.
В структуре предложения по типологиям в III квартале выслеживается равномерное повышение толики однокомнатных и трёхкомнатных лотов за счет понижения толики студий, двухкомнатных и многокомнатных квартир и апартаментов. Так практически в одинаковой мере распределились толики однокомнатных (33,2%; +1,8 п.п.) и двухкомнатных лотов (30,7%; -0,2 п.п.). Также значимый размер представлен трёхкомнатными (19%; +0,5 п.п.) и многокомнатными квартирами и апартаментами (12,7%; -1,1 п.п.). Студии занимают меньшую долю от совокупного размера предложения (4,4%; -1 п.п.).
По подсчетам аналитиков «Метриум», в III квартале 2020 года средняя стоимость предложения в элитном секторе выросла на 4,3% и составила 1 013 095 руб./кв. м. ($12 967[1]). С начала года стоимость квадратного метра выросла на 3%, а за 12 месяцев – на 6,2% с 953 540 руб./кв. м. (данные за III квартал 2019 года).
В разрезе районов наблюдалась разнонаправленная динамика. Больший рост средних цен отмечен в Таганском (+24,7%), Басманном (+16,9%) и Пресненском (+11,8%) районах. Предпосылкой увеличения стали: поступление в реализацию наиболее драгоценного предложения, также плавное увеличение цен в отдельных проектах, при этом эти увеличения носили точечный нрав – были использованы к отдельным лотам.
Приметное понижение отмечено в районах Арбат (-1,9%) и Мещанский (-1,3%) из-за конфигурации в политике цен застройщиков по проектам с остаточным предложением, также из-за вымывания лотов с высочайшей стоимостью квадратного метра.
[1] 78,1281 рублей за Бакс США (Соединённые Штаты Америки — государство в Северной Америке) по курсу ЦБ РФ (Российская Федерация — государство в Восточной Европе и Северной Азии, наша Родина) на 06.10.2020
Более экономные предложения представлены в последующих проектах:
– Neva Towers (ЦАО / Пресненский): студия площадью 39,9 кв. м за 21,9 млн руб.;
– Roza Rossa (ЦАО / Хамовники): студия площадью 28,3 кв. м за 26,3 млн руб.;
– ORDYNKA (ЦАО / Замоскворечье): апартаменты площадью 45,4 кв. м за 28,6 млн руб.
Самые дорогие лоты на рынке новостроек элитного сектора:
– «Царев Сад» (ЦАО / Якиманка): пентхаус площадью 1 080,4 кв. м за 2,9 миллиардов руб.;
– «Башня Федерация (Восток)» (ЦАО / Пресненский): пентхаус площадью 2 180,9 кв. м за 2,6 миллиардов руб.;
– Allegoria Mosca (ЦАО / Хамовники): пентхаус площадью 718,3 кв. м за 2 миллиардов руб.
Главные тенденции
«По итогам III квартала 2020 года на рынке премиального и элитного жилища сократилось предложение, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Совокупный размер предложения снизился на 13,3% по количеству лотов и на 18,9% по продаваемой площади. Но при всем этом на рынке жилища высочайшего сектора наблюдается завышенная активность девелоперов. В 2020 году на рынок вышло 13 проектов (5 проектов класса элит и 8 проектов премиум-класса), а за аналогичный период 2019 года – лишь 5 проектов, из которых 2 проекта премиум-класса.
Отрицательная динамика размера экспозиции разъясняется активным вымыванием лотов, частичным снятием лотов с реализации в неких проектах, также закрытым форматом продаж в 2-ух новейших проектах. В III квартале на первичном рынке премиального и элитного жилища наблюдался высочайший спрос. По сопоставлению со II кварталом количество зарегистрированных договоров долевого роли возросло в 3,5 раз. А с начала текущего года на рынке элитных и премиальных новостроек Москвы было заключено 1,3 тыс. ДДУ (толика III квартала составила 47%) общей площадью 117,5 тыс. кв.м.
На фоне высочайшего спроса выросли цены. Средняя стоимость за квадратный метр в премиум-классе составила 608,15 тыс. руб./кв.м. (+2,8% за квартал; +5,7% с начала года; +18,9% за 12 месяцев). В элитном секторе показатель составил 1,013 млн руб./кв.м. (+4,3% за квартал; +3% с начала года; +6,2% за 12 месяцев).
Продолжилась тенденция роста толики лотов с отделкой (предчистовая и финальная). К концу III квартала в секторе премиум их толика составила 60% (+7,1 п.п.), а в элитном – 64,5% (+4,4 п.п.). Очередной приметной тенденцией на рынке премиального и элитного жилища является повышение толики апартаментов: на апартаменты в премиум-классе пришлось 48,8% (+0,7 п.п.), в элитном классе – 73,9% (+3,8 п.п.).
Основная причина увеличения активности покупателей и роста цены квадратного метра – это ослабление курса государственной валюты (с начала года рубль растерял 26% относительно бакса США (Соединённые Штаты Америки — государство в Северной Америке)) и отсутствие убежденности в прочности рубля в среднесрочной перспективе».
Источник: