На рынке аренды в Новейшей Москве представлено порядка 1,5 тыс. квартир, и спрос на их повсевременно вырастает, что вызывает естественный энтузиазм инвесторов, занимающихся арендным делом. Специалисты «Метриум» продолжают говорить о главных стратегиях вложений в местные новостройки и особенностях Новейшей Москвы, которые следует учесть. Сейчас пойдет речь о покупке квартиры для сдачи в аренду.
Чтоб избрать лучшую квартиру для сдачи в аренду в Новейшей Москве необходимо поначалу верно подобрать жилой комплекс, а потом и саму квартиру. При всем этом следует придерживаться 6 главных правил поиска ЖК и, фактически, арендной квартиры.
I. Избираем жилой комплекс
Основная черта жилища в Новейшей Москве, на которую уделяют свое внимание арендаторы – транспортная доступность. Обычно, квартиры в ТиНАО снимают работающие в Москве люди. Посреди их могут быть как приезжие из остальных регионов, так и москвичи. Часто Новейшую Москву для аренды жилища разглядывают юные коренные обитатели юго-западного и западного административных округов Москвы, которые желают жить раздельно от родителей, но не хотят при всем этом уезжать в отдаленные от ЮЗАО и ЗАО районы столицы. При выбирании арендного жилища в Новейшей Москве все эти группы покупателей уделяют свое внимание до этого всего на три нюанса – размещение ЖК относительно транспортных узлов и магистралей, его удаленность от МКАД и уровень развития локации, в какой находится дом.
Отменная транспортная доступность
В Новейшей Москве транспортная доступность обоснована расположением жилого комплекса относительно метро и автомагистралей. Такие комплексы пользуются большим спросом у арендаторов, практически постоянно связанных со «старенькой» Москвой работой, схожими либо дружескими связями.
При всем этом жилой комплекс в шаговой доступности от метро куда пореже встречается в Новейшей Москве, чем в «старенькой». Станции метрополитена рядом с домом (другими словами в границах 5-10 минутках ходьбы) – относительная уникальность для рынка жилых комплексов в ТиНАО: «Румяцнево парк» рядом с метро «Румянцево», «Москвичка» около метро «Коммунарка», «Саларьево Парк» у метро «Саларьево» и «Филатов Луг», «Городские Истории» и «Переделкино Ближнее» рядом со станцией «Рассказовка», ЖК «Прокшино» в 500 метрах от станции метро «Прокшино». Не считая того, опосля открытия станции «Новомосковская» подобная доступность к метро покажется у ЖК «Белоснежные ночи» и южной части ЖК «Скандинавия». В среднем же дорога до наиблежайшей станции метро занимает порядка 15 минут.
Обращать следует внимание и на транспортную доступность наиблежайшей автомагистрали, которая ведет в «старенькую» Москву. Практически идет речь о 2-ух главных для Новейшей Москвы шоссе – Калужском и Киевском. Наиблежайшие проекты новостройки к Калужскому шоссе «Испанские кварталы», «Скандинавия», Russian Design District, «Новенькая Звезда», «Дубровка», «Авкилон Park», «Москвичка», «Южное Бунино», район Новейшие Ватутинки и др.
Еще меньше новостроек возводится вдоль Киевского шоссе. Это homecity, «Позитив», «Румянцево Парк», «Саларьево Парк», «1-ый Столичный», «Ново-Никольское».
Близость к МКАД
2-ая черта жилого комплекса, которая фактически сходу попадает в поле зрения арендатора жилища в Новейшей Москве, это размещение относительно МКАД – условной границы, отделяющей «старенькую» Москву от Новейшей. Доставка онлайн-покупок, возможность пользоваться такси, выезды в центр для досуга – все эти нюансы важны для арендатора. Соответственно, чем поближе к МКАД, тем ликвиднее жилище для аренды.
В радиусе 5 км (около 5-10 минут езды) от столичной круговой авто дороги идет реализация лишь 8 жилых комплексов: «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Москва А101», «Новенькая Звезда», «Аквилон Парк», «Саларьево Парк», «Позитив», «Румянцево Парк». При всем этом лучше ориентироваться на жилые комплексы, имеющие удачный выезд на Калужское либо Киевское шоссе. Есть ЖК, которые удалены от наиблежайшего шоссе и добираться от их до МКАД не резвее, чем из неких ЖК, находящихся в 8-10 км от МКАД, но конкретно у шоссе.
«Фактор удаленности от МКАД не следует абсолютизировать, если комплекс находится рядом с метро, – объясняет Владимир Щекин, совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). – С учетом строительства новейшей ветки метро, которая будет проложена через Коммунарку и до Троицка, на карте местного рынка новостроек покажется много жилых комплексов, которые будут красивее в силу близости к метро, чем ЖК, находящиеся около МКАД, но не имеющие в шаговой доступности метрополитена.
А именно, культурно-образовательный кластер Russian Design District возводится в 15 км от МКАД, но в 2023 году рядом раскроется метро «Ватутинки», с помощью которого в центр Москвы можно будет попасть резвее, чем на каре из наиболее близких к МКАД комплексов».
Новенькая Коммунарская линия метро свяжет станцию «Академическая» с Троицком. В ее ближнюю зону деяния попадают «Аквилон Парк» (м. «Мамыри»), «Скандинавия» и «Москва А101» (м. «Бачуринская»), «Новейшие Ватутинки» и Russian Design District (м. «Ватутинки»).
Развитый район
Вопросец о наличии социальной и коммерческой инфраструктуры в Новейшей Москве стоит остро. Потому арендаторы склонны подыскивать жилище в составе больших проектов либо сложившихся жилых массивов. Так они могут быть убеждены в том, что вблизи найдутся гипермаркеты, кафе и рестораны, магазины, салоны красы, отделения банков, детские сады, школы и остальные актуально принципиальные объекты. Потому при поиске ЖК для арендного бизнеса следует уделять свое внимание конкретно на такие локации.
Наикрупнейшие кластеры такового рода – это Коммунарка (жилые комплексы «Москва А101», «Аквилон Парк», «Скандинавия», «Новенькая Звезда»), Щербинка (ЖК «Остафьево», «Белоснежная звезда», «Калипсо-3»), Саларьево-Румянцево (homecity, «Румянцево Парк», «Позитив», «Саларьево Парк»), Переделкино («Переделкино-Ближнее», «Рассказово», «Городские истории»), Ватутинки (Russian Design District, «Новейшие Ватутинки», «Кленовые Аллейки», «Андерсен») и Прокшино (1-ый и 2-ой районы ЖК «Испанские кварталы», ЖК «Прокшино»).
«По состоянию на лето 2020 года в жилых проектах ГК «А101» открыто наиболее 350 объектов сопутствующей инфраструктуры, из которых около 64% относятся к малому бизнесу, – ведает Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белоснежные ночи», «Москва А101», «Прокшино»). – Мы помогаем предпринимателям избрать развивающуюся и доходную нишу в локации, содействуем в скором открытии и предоставляем арендные каникулы, привлекаем на местность большие франшизы.
Это гарантирует обилие объектов, здоровый уровень конкуренции и, в конечном счете, увеличение свойства инфраструктуры в целом. В наших проектах, кроме базисного пула операторов, есть образовательные объекты, коворкинги, досуговые центры, также интернациональная детская школа балета и Центр культуры и бизнеса Китая.
С переходом части людей на удаленную работу требования к инфраструктуре жилых комплексов в части ассортимента продуктов и услуг будут расти, потому тесное взаимодействие с собственниками и арендаторами коммерческих помещений – одно из принципиальных слагаемых фуррора девелоперов».
«Инвестору также следует учесть и комплексы с неповторимой инфраструктурой, которые также возникают в Новейшей Москве, – гласит Владимир Щекин. – При поиске арендатора неординарные образовательные либо спортивные объекты могут стать доп аргументом и конкурентноспособным преимуществом арендодателя перед сотками квартир в остальных ЖК, не соседствующих с продвинутыми фитнес-клубами либо спортивными школами.
Например, в рамках нашего проекта Russian Design District будут открыты Центр художественной гимнастики Иры Винер и Академия единоборств Fight Nights под управлением Камила Гаджиева, Школа танцев, Школой йоги и здорового питания, Школа дизайна и технологий, Школа моды, также разные творческие студии и мастерские».
II. Избираем квартиру
На последующем шаге идет поиск квартиры. И если в случае с жилым комплексом логика «выбирать как себе» оправдана, то квартира обязана удовлетворять потребности лишь временно живущего в ней человека (а означает и иметь терпимые для него недочеты). Так инвестор минимизирует размер вложений.
Квартира с отделкой
Для сдачи в аренду лучше подойдет квартира с отделкой. Если инвестор приобретает такое жилище, то ему не надо растрачивать время и средства на ремонт. При иных равных отделка от застройщика, включенная в стоимость квартиры, обойдется дешевле, чем проведение ремонта своими силами.
По данным «Метриум», в Новейшей Москве на данный момент представлено порядка 4,3 тыс. квартир с отделкой в 16 жилых комплексах, что составляет 47% от общего размера предложения новостроек («Скандинавия», «Новейшие Ватутинки», «1-ый Столичный», «Переделкино Ближнее», «Новое Бутово», «Бунинские луга», «Баркли Медовая равнина», «Внуково парк», «Саларьево Парк», «Южное Бунино», «Кленовые аллейки» и др.). Также на рынке есть наиболее 700 квартир с отделкой white box. Жилище с предчистовой отделкой в том числе может рассматриваться инвестором – такие квартиры требуют малых вложений на косметический ремонт.
Лучший выбор – студия
Дальше следует обусловиться с типом квартиры. По воззрению профессионалов «Метриум», для сдачи в наем в Новейшей Москве идеальнее всего подступают студии. Их толика на локальном рынке арендного жилища составляет всего 6%, тогда как однокомнатные квартиры составляют 46%, двухкомнатные – 31% предложения.
При всем этом ставки аренды студий в пересчете на квадратный метр самые высочайшие и составляют в среднем 1,2 тыс. рублей. Меж тем арендовать однокомнатную квартиру можно в среднем за 850 рублей за кв.м., а двухкомнатную – за 750 рублей за кв.м. В среднем каждомесячный арендный платеж для студий составляет 31 тыс. рублей, однокомнатной квартиры – 32 тыс. рублей, а двухкомнатной – 42 тыс. рублей.
Таковым образом, более конкурентноспособным вариантом жилища на рынке аренды Новейшей Москвы является студия: каждомесячная аренда сравнима с однокомнатной квартирой, но в силу их наименьшего размера доход с «квадрата» выше. При всем этом конкурентность арендодателей однокомнатных квартир намного острее, чем у хозяев студий.
По данным «Метриум», средняя стоимость студии в новостройках Новейшей Москвы составляет 4,4 млн рублей, а ее площадь – 26,5 кв.м. Однокомнатную квартиру можно приобрести в среднем за 6,1 млн рублей (39 кв.м), а двухкомнатную – за 8,4 млн рублей (62 кв.м). Соответственно студия просит малых вложений, а доходность аренды такового объекта будет наибольшей.
«Неликвидная» квартира
В любом жилом комплексе есть квартиры с относительно низкой стоимостью по сопоставлению с иными. Это соединено с их высококачественными чертами, которые отпугивают возможных покупателей, рассчитывающих на долгое проживание. Но арендатор полностью может закрыть глаза на эти неудобства, поэтому что для него они временные. Стоимость таковых квартир ниже, потому инвестору лучше вкладываться конкретно в такие объекты.
Обычно дешевле остальных квартиры на низких этажах (2-й либо 3-й). Разница в цены с квартирами на верхних этажах может достигать 10-15%. 2-ая черта, значительно влияющая на стоимость, – это вид из окна. Обзор на поля, леса и реки обойдется дороже, чем вид на примыкающий корпус. Размещение квартиры на этаже также влияет на стоимость. Объекты, находящиеся рядом с лифтовыми шахтами и холлами, дешевле. Наиболее низкая стоимость у угловых квартир в П-образных корпусах.
«Рынок аренды в Новейшей Москве будет расти, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Основная причина – рост цены жилища в «старенькой» Москве, который идет лучше, чем понижение ипотечных ставок.
При всем этом распространение удаленного режима работы в почти всех компаниях приведет к тому, что отдаленность Новейшей Москвы от центра уже не будет массивным стоп-фактором в очах возможных арендаторов местного жилища. Посреди остальных обстоятельств роста привлекательности жилища тут станет новенькая инфраструктура, высококачественное благоустройство, также не плохая экологическая ситуация».
Источник: