Специалисты «Метриум» подвели подготовительные итоги 2020 года на рынке новостроек Москвы на совместной пресс-конференции с партнёрами из CBRE. По прогнозам аналитиков «Метриум», в 2020 году спрос на новое жильё в Москве превзойдет уровень 2019 на 6%. В уходящем году форс-мажорные действия перевоплотился из минусов в плюсы для застройщиков жилища, благодаря действенной господдержке сектора. Но восстановившийся спрос спровоцировал резкое сокращение предложения и необычный рост цен, которые делают опасности для развития отрасли в 2021 году.
Госполитика в строительстве – 2020: поворот навстречу застройщикам?
2020 год начинался хорошо: в январе-марте спрос на строящееся жилище рос опосля очевидного замедления во 2-ой половине 2019 года. Сначала марта свалились цены на нефть, и обвалился рубль, что еще посильнее подстегнуло спрос. Но уже в конце марта волна пандемии коронавируса накрыла Россию, и власти ограничили перемещения людей и работу организаций.
Тем не наименее правительство поддержало рынок недвижимости в 2-ух направлениях. Во-1-х, власти начали субсидировать кредиты для застройщиков, чтоб ставка по ним не превосходила главную ставку ЦБ. Во-2-х, они поддержали ипотеку, снизив ставки для населения до 6,5% годичных (в дополнение к домашней ипотеке под 4,7%). Понижение ставок до беспримерно низкого уровня вызвало бум на рынке жилища.
Сразу девелопмент стал одной из первых отраслей, которой дозволили разморозить работу во время пандемии при соблюдении санитарных требований. Потому уже в мае стройку возобновилось в большинстве больших регионов.
В летнюю пору правительство пересмотрело строй планы нацпроектов. Добиться ввода 120 млн кв.м. раз в год сейчас планируют к 2030, а не 2024 году. Этот шаг понижает опасности необмысленных решений в строительной политике в наиблежайшие годы.
Но в осеннюю пору власти выдвинули не настолько конкретные инициативы. Во-1-х, представители Минстроя анонсировали запрет строительства новейших апартаментов и присвоение жилого статуса («амнистию») готовым апартаментам. По подсчетам «Метриум», в Москве с 2013 года было выстроено и продается на данный момент около 5 млн кв.м апартаментов, из которых по договорам долевого роли уже проданы около 2 млн кв.м и еще порядка 450-500 тыс. кв.м – предлагаются к продаже по ДДУ на данный момент. Другие реализовывались по ПДКП, договорам соинвестирования, покупки будущей вещи и др. схемам. Конкретно 2,5 млн кв.м. апартаментов, реализованных и реализующиеся на данный момент по ДДУ, имеют самый высочайший шанс на «амнистию» и пополнят рынок жилища, что воздействует на всё предложение квартир в Москве. Запрет принудит застройщиков пересматривать готовящиеся проекты, прирастить расходы либо отрешиться от их реализации.
Во-2-х, в конце ноября власти Москвы повысили плату за изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земли (при всем этом в остальных русских регионах эта процедура бесплатная). Его меняют, когда участок предназначен для нежилой стройки, а дом планируется жилой. Если ранее плата за смену ВРИ в Москве составляла 60-80% кадастровой цены участка, то сейчас он выросла до 120-160% (вдвое). В Новейшей Москве плата за смену ВРИ возрастет в восемь раз. По расчетам профессионалов «Метриум», маржинальность девелоперских проектов при всем этом снизится приблизительно с 20% до 15%.
«Госполитика в строительстве обусловила развитие рынка недвижимости в 2020 году, – поведала Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Меры поддержки властей сначала года задали вектор ускоренного развития в летнюю пору и в осеннюю пору. Резко восстановился спрос, снизилось предложение, повысились цены. Но во 2-ой половине года “качели” госполитики наклонились в другую сторону: власти дали осознать, что аппетиты застройщиков будут ограничены, и им придётся сформировывать продукт и цены в наиболее тяжелых критериях, что совершенно точно воздействует на рынок в 2021 году».
Доступная ипотека вновь убыстрила спрос
В 2020 году ставки по ипотеке снизились до исторически малого уровня благодаря субсидиям. По данным «Дом.рф», в сентябре средняя ставка по кредитам на покупку новостроек уменьшилась до 5,93% (–3,2 п.п. за год), а для вторичного рынка – до 8,1%
(–1,9 п.п.). По данным «Метруим», 85% ипотечных сделок на данный момент проходят по программке субсидирования ставок (или с «домашней» ипотекой»). В целом же в ипотеку приобретают 59% новейших квартир в «старенькой» Москве, а в Новейшей Москве – 67%.
Как и в прошлые годы, понижение ставок вызвало взрывной рост спроса на жилище, до этого всего, на новостройки. По подсчетам «Метриум», в III квартале в Москве число договоров долевого роли подросло на 48% относительно аналогичного периода 2019 года, при этом в осеннюю пору спрос достигнул пика активности. В Новейшей Москве количество сделок на рынке новостроек подросло на 16% в том же измерении. Чем ниже ставки по кредитам, тем выше спрос.
Беря во внимание динамику сделок, специалисты «Метриум» предсказывают, что к концу 2020 года число ДДУ в «старенькой» Москве превзойдет 50 тыс., что на 6% больше, чем в 2019 году. В Новейшей Москве активный спрос быстрее всего не компенсирует вешнего провала по числу сделок, и в 2020 году показатель снизится на 13% по сопоставлению с 2019 годом.
Активность покупателей понизила предложение жилища
Рост спроса закономерно привёл к «вымыванию» квартир с рынка новостроек. Если на данный момент в «старенькой» Москве насчитывается 35,6 тыс. квартир и апартаментов, то в прошедшем году в это время было 42,8 тыс. Таковым образом, предложение снизилось на 17%.
По данным Одного ресурса застройщиков, в сентябре московские девелоперы возводили 17,8 млн кв.м жилища, хотя в весеннюю пору этот показатель снижался до 17,2-17,3 млн кв.м. Другими словами активность застройщиков мало восстановилась к озари, но всё еще на 4% ниже, чем в аналогичный период 2019 года. На рынке, по подсчетам «Метриум», представлено 2,86 млн кв.м., что на 19% меньше, чем в то же время 2019 года, и на 17% меньше, чем во II квартале 2020 года.
При всем этом структура предложения поменялась, отметили специалисты «Метриум». Приметно возросла толика новостроек массового сектора. Если в конце 2019 года к нему относились 39% квартир, то к концу III квартала их толика выросла до 42%. Консульство бизнес-класса сократилось за тот же период с 33% до 29%.
Толика апартаментов (всех частей) при всем этом возросла до 25%. На данный момент в этом секторе рынка 8,8 тыс. объектов, что на 17% меньше, чем сначала года.
«Предложение сокращается не только лишь из-за спроса, да и в связи с переходом на эскроу, – объясняет Наталья Сазонова. – Когда власти утвердили новейшую модель финансирования стройки, девелоперы начали продавать меньше новейших проектов. Сейчас правительство прирастило плату за изменение ВРИ. В совокупы все эти причины – высочайший спрос, замедление старта новейших проектов, запрет на стройку апартаментов и рост платы за ВРИ – приведут к существенному уменьшению предложения в 2021 году, что может убыстрить цены».
Новостройки дорожают беспримерно резвыми темпами
В 2020 году цены на новостройки росли необычными темпами. При этом специалисты «Метриум» отметили это в различных секторах рынка, в том числе в премиальном жилище, апартаментах, хотя ипотечный спрос на их прямо не влияет.
В массовом секторе новостроек Москвы средняя стоимость квадратного метра с начала года возросла на 16% и преодолела в ноябре психологически принципиальный барьер в 200 тыс. рублей. В бизнес-классе «квадрат» подорожал на 14% до 276 тыс. рублей. В премиум-классе квартиры и апартаменты выросли в стоимости на 6% (до 608 тыс. рублей за кв.м), а в элитном – на 3% до 1 млн рублей за кв.м). В особенности приметно подорожали новостройки в Новейшей Москве. С начала года стоимость квадратного метра возросла на 22% до 156 тыс. рублей.
В 2020 году жилище дорожало по нескольким причинам. 1-ая – ажиотажный спрос. В марте произошла девальвация рубля, и почти все покупатели конвертировали сбережения в жильё. Потом, опосля двухмесячного понижения числа сделок из-за пандемии (апрель-май), спрос подстегнули субсидии на ипотеку.
2-ой фактор увеличения цен – рост предложения новостроек, которые продаются через эскроу-счета. Себестоимость таковых объектов выросла, что воздействовало на конечную стоимость. По данным «Метриум», в декабре 2020 года в Москве по новейшей схеме возводится не наименее 46% квартир. При всем этом, по данным Росреестра, 50% сделок заключаются с эскроу.
«Проектное финансирование практически удержало цены от понижения и сделалось одной из главных предпосылок для их роста, – объясняет Наталья Сазонова. – Практически все новейшие проекты, которые выходят на рынок на данный момент, стартуют со среднего рыночного уровня цен – демпинг на котловане практически растерял смысл. А высочайший ипотечный спрос убыстрил этот процесс. В конце концов, на рост цен влияет вымывание предложения – раскупаются более доступные по стоимости варианты жилища, а остаются самые дорогие, потому средний уровень цен увеличивается».
Прогноз: госполитика, спрос, предложение, цены
Динамика рынка в последующем году также будет зависеть от гос политики в сфере строительства, считают специалисты «Метриум». Поворотным пт станет продление (либо не продление) субсидирования ставок по кредитам, которое обязано закончиться в летнюю пору 2021 года. Решение этого вопросца обусловит динамику спроса, предложения и цен во 2-ой половине 2021 года.
В первой половине 2021 года спрос на новостройки продолжит повышаться. Программка субсидирования ипотеки ещё не исчерпала собственных способностей, ведь далековато не все заемщики имели довольно средств для первого взноса по кредиту в 2020 году, а к началу 2021 года они полностью могут их накопить. Есть и вкладывательные предпосылки. Так как большая часть россиян считают жилище самым симпатичным активом для вложений, из-за налога на депозиты и ослабления рубля они и далее будут вкладываться в жилую недвижимость.
На этом фоне цены будут повышаться. Так как девелоперы строят на банковские средства, они сейчас не зависят от поступлений средств дольщиков. Соответственно им прибыльнее продавать квартиры в конце стройки, а не демпинговать на старте. Кроме этого, стоимость квадратного метра вырастет из-за перехода на эскроу, увеличения платы за ВРИ и сокращения предложения.
Предложение возможно будет сокращаться на фоне неспешного выхода новейших проектов и «вымывания» имеющихся в продаже квартир и апартаментов.
Источник: