Пандемия коронавируса не просто заперла большую часть населения страны в квартирах, но и заметно изменила предпочтения людей в жилищном вопросе. Кто-то собрался прикупить дачный участок, кто-то наконец занялся балконом, чтобы сделать из него место для жизни, а кто-то созрел для переезда, потому что еще одну неделю карантина в однушке не переживет. Разбираемся, что произошло за эти месяцы на рынке жилья.
Стали брать больше квартир, но не все
Казалось бы, кризис — не самое подходящее время для крупных покупок. Но на российском рынке недвижимости это правило не сработало. Наоборот — люди решили вложиться в недвижимость, как в самый простой и эффективный способ сбережения. Хотя по сравнению даже с 2019 годом спрос упал.
— В целом интерес к недвижимости по сравнению с апрелем вырос на 4,7%. Но если сравнивать май 2020-го и май 2019-го, то в прошлом году этот показатель был выше на 5%, — приводит данные по стране аналитик компании N1 Артур Щикота. — Интерес ко вторичке, по сравнению с апрелем, вырос на 7,2%. Причем если сравнивать май 2020-го и май 2019-го, то интерес в этом году выше на 5,8%.
Среднестатистические показатели по стране, конечно, не отражают в полной мере ситуацию в каждом отдельно взятом регионе. Например, в то время как в Екатеринбурге рынок новостроек рос, в соседней Тюменской области объёмы продаж в новостройках из-за карантина упали на 60%.
— В связи с закрытием МФЦ и центров господдержки продажи квартир снизились на 60%. Из-за временной приостановки деятельности застройщиков план по сдаче жилья в 2020 году выполнен только на 10%, — заявил заместитель губернатора Тюменской области Сергей Шустов.
— Люди заключили предварительный договор, внесли задаток, но оформить сделку не могут по причине того, что ничего не работает. Такой договор предполагает срок, сумму и порядок расчетов, если продавец не продаст, то обязан вернуть задаток в двойном размере. А если покупатель не купит в срок, то теряет задаток. Конечно, это форс-мажор, в принципе, все понимают, но люди бывают разные, — делится руководитель агентства недвижимости Александр Бармин.
По данным специалистов, купить квартиры торопятся и те, кто получил материнский капитал или недавно стал многодетной семьёй.
— Купить квартиру в период кризиса еще и выгодно, потому как не только банки снизили ставки, но и государство оказывает поддержку. Спрос на ипотеку с господдержкой достаточно высокий. Но здесь есть некоторые нюансы, например, ипотека с господдержкой имеет ограничения по сумме ипотечного займа до 3 миллионов рублей и сроку ипотеки до 20 лет. Оформить такую ипотеку можно только на квартиру, то есть на апартаменты, таунхаусы и загородные дома госпрограмма не распространяется, — говорит региональный управляющий «Альфа-Банком» в Екатеринбурге Елена Разумовская.
Ключи от квартиры в новостройке всё ещё приходится ждать несколько месяцев, а то и год
Фото: Тимур Шарипкулов / UFA1.RU
— Что касается нашего банка, то в первые три месяца 2020 года доля ипотечных сделок с новостройками у нас не превышала 20%. В мае за счет запуска новой госпрограммы она достигла 70%, — говорит руководитель «Абсолют Банка» в Екатеринбурге Светлана Ковалева. — Мы ожидаем, что в ближайшие месяцы этот показатель будет держаться на уровне не ниже 50%. Заемщики по новой госпрограмме, как правило, присматриваются к квартирам экономкласса. Для покупки в рамках новой госпрограммы строящихся квартир бизнес-класса, как правило, максимальной суммы в 3 миллиона рублей недостаточно.
По банковской статистике, каждый десятый заёмщик по новой госпрограмме планирует использовать в качестве части первоначального взноса средства материнского капитала. При этом в рамках госпрограммы «Детская ипотека» маткапитал в качестве части первоначального взноса используется в 40% сделок. Большинство заемщиков при покупке квартиры по новой госпрограмме останавливается на минимальном размере — 20–25% от стоимости. При этом они сохраняют часть сбережений — примерно 10–15% от стоимости жилья, чтобы потратить их на отделку и ремонт, покупку бытовой техники, мебели. Чаще всего заёмщиков интересуют квартиры в домах с высокой степенью готовности. Они стоят на 10–15% дороже, чем те, что будут сданы в эксплуатацию через год-полтора, но и годами ждать ключей готовы не все.
Курс на две комнаты и балкон
По данным исследования «Райффайзенбанка» и консалтинговой компании MACON (в опросе приняли участие жители десяти крупных городов страны), большая часть покупателей (42% опрошенных) во время пандемии решили купить двухкомнатные квартиры. В основном их берут именно для собственного проживания. А вот однокомнатные (их выбрала треть опрошенных) чаще берут для сдачи в аренду, перепродажи или чтобы сохранить деньги. «Трёшками» заинтересовались 18% респондентов, и всего 2% — квартирами от четырёх и более комнат.
При этом, согласно результатам опроса Ассоциации профессионалов рынка недвижимости REPA, во время пандемии выросло количество запросов на квартиры с балконами, функциональным зонированием и системами очистки воздуха. Покупатели стали больше внимания обращать на балкон, который можно использовать в том числе в качестве кабинета.
Балконы всё чаще хотят обустроить под кабинет
Фото: Александр Ощепков / NGS.RU
По словам генерального директора агентства недвижимости «Бон Тон» Наталии Кузнецовой, в массовом сегменте сейчас сформирован запрос на квартиры с балконами и лоджиями. В более дорогом сегменте, помимо этого фактора, покупатели интересуются дополнительными помещениями, но без избыточного увеличения площади квартиры, то есть за счет большей рационализации планировки.
— Балконы и лоджии теперь начинают выполнять свою первоначальную функцию — пространство на открытом воздухе, хотя в последнее время они зачастую использовались в качестве кладовых, — отметил вице-президент, руководитель инвестиционно-коммерческого блока «ИНТЕКО» Евгений Семенов.
Также, по его словам, покупатели стали больше интересоваться просторными гостиными и кухнями, меньше внимания уделяя площади спален.
Что же до придомовой территории, то здесь — без изменений.
— Покупатели и раньше обращали внимание на территорию около дома. По этим параметрам ничего не поменялось!
«Во все времена люди закрывали глаза на неблагоустроенный двор и отсутствие балкона, если покупали объект по выгодной цене»
Леонид Григорьев, эксперт по недвижимости
Выбор в пользу дачи
Хотя специалисты говорят, что коронавирус не повлиял на отношение людей к какому-либо виду имущества, и резких перекосов от миграции из города в пригород или наоборот не наблюдается, интерес к дачам (по общероссийской статистике) за последний месяц увеличился на 9,5%.
При этом еще в конце марта N1.RU фиксировал повышенный спрос на аренду и покупку дач в семи городах страны — Новосибирске, Челябинске, Красноярске, Архангельске, Тюмени, Перми и Екатеринбурге.
— В условиях пандемии спрос на покупку загородной недвижимости в ипотеку увеличился с 4% до 13% относительно общего количества обращений. Этому способствуют несколько факторов. Один из них — режим самоизоляции, когда люди признали, что находиться круглыми сутками в городской квартире сложно, а поездки в соседние города и страны ограничены.
«Активность в соцсетях, где люди фотографируются на фоне огорода, выступила в роли рекламы загородной недвижимости и поспособствовала росту спроса»
Елена Разумовская, управляющий «Альфа-Банком» в Екатеринбурге
Но приписывать все заслуги в этом направлении одному только коронавирусу не стоит — здесь в дело вступает сезонность. В Красноярском крае, например, повышенный спрос на загородную недвижимость длится с февраля по апрель.
— Люди стараются заранее купить земельные участки, например, под реконструкцию или уже готовые объекты в надежде на то, что ранняя весна даст им возможность подготовиться к посеву и земельным работам, — поясняет директор агентства недвижимости Ольга Борисова.
Ольга Борисова также уточняет, что во время экономических потрясений люди массово мигрируют за город, потому что жить в своем доме выгоднее, чем в квартире. Но выгодность загородной дачи — вопрос спорный.
— Дача не была и не будет альтернативой квартире. Дополнением к ней — да.
«Дача, пригодная для круглогодичного проживания, в среднем обходится дороже, чем квартира, на 20–50%»
Светлана Ковалева, руководитель «Абсолют Банка» в Екатеринбурге
Строить ее самостоятельно — затратное и длительное мероприятие. Даже в один год уложиться сложно. Содержание дачи тоже требует весомых затрат. Надо продумать вопросы отопления, канализации, уборки снега, ухода за участком, следить за противопожарной безопасностью и охраной. Все это падает на плечи собственника, а не управляющей компании или ТСЖ. Во-вторых, транспортная доступность. Как правило, дачи находятся довольно далеко от центра города и даже от спальных районов. Поэтому нужна надежная машина, а лучше две, если, например, муж и жена ездят на работу в разные районы, — отмечает Светлана Ковалева.
Третий довод в пользу городской квартиры — купить её в ипотеку гораздо проще, чем дачу или загородный дом. Лишь немногие банки в принципе выдают ипотеку на земельные участки. И не сказать, что охотно и на очень выгодных условиях — это очень сложный объект для согласования в качестве залога. По мнению Светланы Ковалевой, повышенный интерес к дачам и загородным домам этой весной — всего лишь интерес.
— Да, люди могут просматривать объявления, звонить продавцам. Но количество конкретных сделок останется на уровне прошлых лет, а может, даже уменьшится на 10–15%, поскольку из-за кризиса у многих снижаются доходы, — подчёркивает Светлана Ковалева.
Дача — дело затратное и длительное, да ещё и вся работа ляжет на вас
Фото: Дарья Селенская / Сеть городских порталов
Риелторы в свою очередь признаются, что, по сравнению с ожиданиями от этой весны, реальный интерес покупателей к загородной недвижимости вырос в полтора раза. Расхватали всё, что не приколочено: и небольшие садовые участки за полмиллиона, и загородные дома от 3,5 миллиона рублей
— Если объект готов к заселению, я говорю о коттеджах в районе 3,5–4,5 миллиона рублей, в среднем 100 кв. м — на такие объекты сейчас спрос реальный. Если до 2008 года спросом пользовались коттеджи 250–350 кв. м, то сегодня эти дворцы уже никому не интересны. Мы их откровенно называем неликвидами, — говорит Леонид Григорьев.
Стоит ли сейчас вкладываться в недвижимость?
В конце концов, это не первый (и не последний) кризис в нашей жизни. Те, кто уже не раз прошёл дорогами ограничений, обычно вкладывает деньги в три продукта — гречку, туалетную бумагу и недвижимость. Дома и квартиры кажутся многим самым простым и эффективным способом сбережения. И если вы раздумываете, брать жильё в ипотеку сейчас или подождать лучшего момента, специалисты советуют не затягивать, но присматриваться к рынку.
— В свете последних событий следует детально взвесить финансовую нагрузку и собственные возможности как можно более прагматично, без иллюзий, — советует Светлана Ковалева. — Подумайте, насколько устойчива ваша отрасль в условиях кризиса? Насколько сложно в случае сокращения вам будет найти новую работу с таким же уровнем доходов? Есть ли у вас своя подушка безопасности? Наш многолетний опыт показывает, что чем меньше будет размер вашего ежемесячного ипотечного платежа, тем лучше в этих обстоятельствах. Оптимально, когда он не превышает 30–40% от дохода. Поэтому, если есть такая возможность, старайтесь брать ипотечный кредит на максимально длинный срок. Не на 10 лет, например, а на 15 или 20. В этом случае размер вашего ежемесячного платежа будет меньше на несколько тысяч рублей.
Также вам поможет финансовая подушка безопасности — в размере хотя бы 3–4 ипотечных платежей. Не торопитесь бросать ее на досрочное погашение. При наличии денежного запаса будет проще пережить форс-мажор.
Реальные, «рабочие» ставки по стандартным программам на ипотечном рынке сейчас держатся на уровне 9,5–10% годовых, а по новой госпрограмме они гораздо ниже. Разница в выплатах по ипотечному кредиту за 15–20 лет может достигать нескольких сотен тысяч рублей. Другое дело, что зачастую ключей от квартиры в новостройке приходится ждать несколько месяцев, а то и год — полтора. Так что это удачный вариант для тех заемщиков, у которых уже есть хоть какое-то собственное жилье и им не надо дополнительно тратиться на аренду. Кроме того, можно поискать непроданные квартиры в уже сданных домах. Таких вариантов не много, но они есть. Жить на съёмных квартирах, дожидаясь лучшего будущего, эксперты не советуют.
Источник: