Аналитики компании «Метриум» проанализировали новейшие проекты «старенькой» Москвы, которые возникли в продаже в III квартале, исходя из убеждений их вкладывательной привлекательности. На базе оценки по двум группам критериев (вкладывательные и потребительские) специалисты обусловили наилучшие новостройки для вложений данной для нас в осеннюю пору.
Компания «Метриум» продолжает публикацию рейтинга более симпатичных для инвестиций новинок рынка недвижимости Москвы. С прошедшего исследования аналитики «Метриум» улучшили методику отбора проектов.
Методика анализа строится последующим образом:
Проекты оцениваются по 7 аспектам по балльной системе: стоимость, транспортная доступность, удаленность центра, свита, масштаб, надежность девелопера, мировозренческая новизна.
Оценки делятся на две группы. В первую (условно – «вкладывательные аспекты») вошли стоимость новостройки и её масштаб. Это главные для инвестора аспекты поиска: чем дешевле объект по сопоставлению с соперниками по соседству, тем больше шанс заработать на росте его цены. Масштаб новостройки влияет на уровень конкуренции: чем меньше жилой комплекс, тем меньше соперников у инвестора при перепродаже квартиры либо сдачи её в аренду. Вкладывательные аспекты сейчас множатся на коэффициент, который значительно наращивает их вес в итоговом балле.
2-ая группа – потребительские аспекты (транспортная доступность, свита, инфраструктура, удаленность от центра, новизна концепции). Они влияют на ликвидность объекта до этого всего исходя из убеждений конечного покупателя либо арендатора. Так как их много, чтоб предупредить искажение конечного балла, сейчас эти аспекты множатся на понижающий их вес коэффициент в итоговой оценке.
Толика «вкладывательных» баллов составляет 80% с коэффициентом пересчета 3,52, а толика «потребительских» – 20% с коэффициентом пересчета 0,2588.
Чтоб оценить опасности инвестора, аналитики изучают ликвидность проекта и его историю. Для этого употребляются коэффициенты, которые отражают два вероятных риска:
– Риск низкой ликвидности проекта, другими словами экспертно оценивается возможность долгого поиска покупателя для квартиры либо апартамента. Коэффициент воспринимает значения от 0 до 1, где 1 – ликвидное предложение, а 0 – вариант недвижимости, для реализации которой на вторичном рынке по средней стоимости возможно уйдет больше 6 месяцев.
– Риск остановки проекта либо переноса срока ввода. Коэффициент воспринимает значения от 0 (были остановки продаж на долгое время, проект выходил повторно на рынок) до 1 (новейший проект). Показатель не является прогнозом, а отражает лишь историю проекта.
Ранее приобретенные и взвешенные баллы множатся на коэффициенты риска.
Какие проекты III квартала более презентабельны для инвестиций
На первом месте комплекс апартаментов бизнес-класса Kazakov Grand Loft (Басманный район). Уровень цен в целом соответствует среднему по соперникам в локации, но в комплексе предусмотрены маленькие и сравнимо дешевые студии – от 17 кв.м. за 7,9 млн рублей. Масштаб проекта маленький (13 тыс. кв.м), потому конкурентность будет сдержанной. По потребительским чертам комплекс различается неплохой транспортной доступностью – он находится в центре. Проект реализует застройщик «Колди», отлично узнаваемый на столичном рынке и имеющий большенный опыт строительства схожих спостроек.
Вторую позицию рейтинга вкладывательной привлекательности занял проект «Н 74» от «Патек Групп». Жилой комплекс комфорт-класса общей площадью 32 тыс. кв.м с своей инфраструктурой размещен в Нижегородском районе на юго-востоке Москвы и владеет неплохой транспортной доступностью. Средняя стоимость «квадрата» в ЖК «Н 74» составляет 209 тыс. рублей за кв.м. Малая стоимость квартиры – 6,4 млн рублей (34,1 кв.м.). Принципиальное инвестиционное преимущество – маленький масштаб проекта. Общая площадь квартир всего 15,7 тыс. кв.м. «Слабенькие» стороны – стартовые цены соответствовали среднерыночным в локации. По потребительским чертам у комплекса высочайшие баллы за близость к центру (дорога на машине займет 11 минут).
На третьей позиции – жилой комплекс комфорт-класса «Большая Очаковская 2» в районе Очаково-Матвеевское (ЗАО). Уровень цен в целом ниже, чем у соперников в локации, хотя они относятся к наиболее высочайшим классам и имеют наиболее высококачественные свойства. Масштаб проекта большенный (площадь 170 тыс. кв.м), потому есть риск высочайшей конкуренции. В комплексе предусмотрены маленькие студии площадью от 19,6 кв.м. за 5,9 млн рублей. Проект различает высочайшая надежность застройщика и отменная обеспеченность социальной инфраструктурой.
«3-ий квартал отмечен выходом маленьких камерных проектов по симпатичным ценам, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Совместно с тем необходимо признать, что больше половины новейших жилых комплексов продаются по ценам, похожим с наиблежайшими соперниками, при этом даже невзирая на то, что почти все из старенькых проектов находятся на поздней стадии строительства. Это соединено с общим высочайшим ростом цен, также активным спросом – у застройщиков нет огромных стимулов демпинговать на ранешней стадии строительства».
Источник: