На рынке новостроек Новейшей Москвы выход новейших проектов происходит не так нередко, но это не означает, что инвесторы не сумеют отыскать тут симпатичный и доходный проект для вложений. Аналитики компании «Метриум» проанализировали 5 новейших проектов новостроек, которые возникли в продаже на рынке Новейшей Москвы за крайние 18 месяцев, исходя из убеждений их вкладывательной привлекательности.
Какие проекты более презентабельны для инвестиций
С начала 2019 года на рынке новостроек Новейшей Москвы начались реализации 5 проектов. Два из их – жилые комплексы бизнес-класса Russian Design District и homecity, еще три – ЖК комфорт-класса «Середнёвский лес», «Аквилон Park», «Алхимово». Специалисты «Метриум» проанализировали их на базе 6 критериев ликвидности (уровень цен, транспортная доступность, удаленность от центра Москвы, обеспеченность своей инфраструктурой, свита, масштаб деятельности девелопера) и выделили более многообещающие для вложений новостройки. С детализированным описанием методики можно ознакомиться ниже*
На первом месте оказался жилой комплекс Russian Design District (девелопер – Группа Родина), который возводится неподалеку от Калужского шоссе, в районе поселения Ватутинки. Проект набрал 51 балл либо 66% от очень вероятного. Russian Design District различает доступный для бизнес-класса уровень цен (135 тыс. рублей за кв. м), также весьма высочайшая обеспеченность своей инфраструктурой. Кроме детского сада и общеобразовательной школы, в проекте предусмотрены Центр художественной гимнастики Иры Винер-Усмановой, Академия единоборств Fight Nights, Школа танцев, Школа йоги и здорового питания, Школа дизайна и технологий DATA, Школа моды, Школа живописи, Школа кибертехнологий и искусственного ума, также разные творческие студии и мастерские.
При всем этом проект имеет не плохое свита – рядом есть район с больницой, школой, детским садом, а в шаговой доступности находится большой лесопарк, преображенный в прогулочно-тренировочный эко-массив. Малая стоимость квартиры в проекте составляет на данный момент 4,5 млн рублей (35 кв. м).
«Для удачного проекта стройки в Новейшей Москве мы считаем абсолютным ценностью создание настоящей экосистемы для жизни, – гласит Владимир Щекин, совладелец Группы Родина. – Конкретно потому в Russian Design District мы предусмотрели максимум ресурсов для развития личности – спорт, судьба, отдых, культура. Обитатели кластера не будут зависеть от поездок в «старенькую» Москву и при всем этом получат все достоинства пригородного формата жизни, поэтому что комплекс окружен лесопарком и рекой. Мы уже на данный момент смотрим высочайший энтузиазм к нашему проекту со стороны инвесторов».
На втором месте – проект homecity (застройщик – PPF Real Estate Russia) в поселении Столичный, который набрал 47 очков (61%). Средняя стоимость квадратного метра составляет 155 тыс. рублей, что ненамного ниже, чем в среднем по рынку новостроек бизнес-класса. Мощная сторона комплекса – транспортная доступность. В 10 минутках пешком находится станция метро «Румянцево», в 2 километрах – МКАД. Также в проекте предусмотрены собственные детский сад, школа, подземный паркинг, футбольное поле, площадка для выгула собак и т. п. Жилой комплекс размещен на границе Говоровского леса (120 га), который уже включен в городскую программку по благоустройству и совершенно скоро тут покажутся велодорожки, детские площадки и зоны отдыха. Рядом находятся бизнес-парки, резидентам которых быть может увлекательна покупка жилища вблизи, что принципиально для инвесторов. Малая стоимость квартиры в проекте homecity – 6,2 млн рублей за квартиру площадью 38 кв. м.
В конце концов, 3-ий новейший проект новомосковского рынка новостроек – «Аквилон Park» («Аквилон Инвест»). Суммарный балл – 37 (48% от наибольшего). Проект дороже большинства ближайших соперников в локации, средняя стоимость квадратного метра составляет 173 тыс. рублей. Новостройка владеет мало нужной инфраструктурой (детский сад, школа, паркинг). В 20 минутках ходьбы находится станция МЦД «Силикатная», от которой можно добраться до центра за 55 минут. Малая стоимость квартиры – 5,4 млн рублей за студию площадью 26,6 кв. м.
Вкладывательный рейтинг новейших проектов новостроек Москвы 2019-2020
«В Новейшей Москве проекты стройки возникают не так нередко, хотя на ТиНАО приходится больше трети заключенных в Большенный Москве ДДУ, – объясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Это означает, что фактически хоть какой проект быть может увлекателен для инвестора ввиду высочайшей ликвидности местного жилища. В то же время новомосковский рынок наиболее непростой, хотя бы даже исходя из географической специфичности. Местные проекты нередко весьма очень различаются по высококачественному уровню (размещение, обеспеченность инфраструктурой, благоустройство). Потому к выбору инвестиционно симпатичной новостройки необходимо подступать весьма кропотливо».
*Как мы анализируем вкладывательную привлекательность новостроек в Новейшей Москве
Стоимость
Чем ниже стартовая стоимость в новостройке, тем лучше. Сравнивается средняя стоимость квадратного метра в новеньком проекте со средней ценой по наиблежайшим соперникам. Чем больше ценовая разница, тем выше балл. Если различие оценивается в 25% и больше, то наибольший балл 5, если до 5% – 1 балл.
Транспортная доступность
Этот аспект практически имеет два измерения. С одной стороны, специалисты оценивают близость к метро. Чем меньше минут в пути затрачивается по дороге от дома до наиблежайшей станции, тем выше балл. При всем этом учитываются наиблежайшие станции стальной дороги и МЦД, но за их начисляется 50% от балла, который был бы получен при таком же удалении от метро. Также шкала учитывает вероятные огромные расстояния меж жилым комплексом и наиблежайшим транспортным узлом, соответствующие для Новейшей Москвы. Потому высшие баллы присуждаются за шаговую (по новомосковским меркам) доступность (до 10 мин пешком – 5 баллов, до 20 мин пешком – 4 балла), а другие – за доступность на публичном транспорте (10-15 мин – 3 балла, 15-25 мин – 2 балла, наиболее 25 мин – 1 балл).
С иной стороны, учитывается размещение относительно МКАД – границы «старенькой» Москвы. Наибольший балл – за самую высшую доступность (5 минут и меньше), а малый (1 балл) – за 20-25 минут езды и больше.
Удаленность от центра Москвы
Чем поближе жилой комплекс к центру, тем лучше. При поездке на публичном транспорте либо каре в 30 мин и наименее до Садового кольца (на авто) либо хоть какой станции Круговой полосы (публичным транспортом) присуждается наибольший балл (5). Малый балл (1) засчитывается за дорогу в 60 минут и наиболее. Если путь на авто либо на публичном транспорте занимает различное время (скажем, на публичном транспорте – 35 минут, а на машине – 50 минут), то оценка дается по наиболее подходящему маршруту.
Инфраструктура
Оценивается до этого всего инфраструктура, входящая в состав жилого комплекса, поэтому что для Новейшей Москвы свойственна изолированность новейших районов от остальных жилых массивов со сложившейся инфраструктурой. За собственные объекты начисляются баллы, наивысший – за социальные. Также учитывается доборная инфраструктура, которая в Москве быть может в примыкающем районе, а в Новейшей Москве – и совсем отсутствовать (спорткомплексы, концертно-выставочные залы, спортивные школы и т. п.).
Свита
Наивысший балл дается за соседство со сложившимся жилым районом (где, обычно, есть вся нужная для жизни коммерческая и соц инфраструктура). Очки начисляются за обустроенные природные местности, курортные зоны, деловые кластеры. Наименьший балл дается за неблагоустроенные местности (лес, поле, большой водоем). Один балл начисляется за соседство с СНТ либо КП – это гарантия того, что на их месте не построят иной жилой комплекс. Снимаются баллы за соседство с жд линией, промзоной, кладбищем и аэропортом.
Масштаб деятельности застройщика
Масштаб деятельности застройщика косвенно показывает на уровень его надежности. Специалисты «Метриум» присуждают баллы за самую большую площадь стройки в Новейшей Москве (что свидетельствует о наличии опыта работы на локальном рынке у девелопера) на базе рейтинга застройщиков Новейшей Москвы, который также составляется аналитиками компании.
Наибольший рейтинг – 77 баллов. Это вероятный уровень оценки гипотетически безупречного для вложений проекта. С ним соотносятся итоговые баллы участников рейтинга, что помогает оценить свойство проектов.
Аспекты оценки вкладывательной привлекательности проекта в Новейшей Москве
Источник: