Нескончаемая проблема клиентов рынка жилища – приобрести квартиру в ипотеку либо арендовать – что прибыльнее? На этот вопросец постоянно можно ответить по-разному, поэтому что с течением времени арендные и ипотечные ставки изменяются. Специалисты «Метриум» объясняют на примере квартир в определенных проектах новостроек различных классов, во сколько в итоге обойдется клиенту выбор арендной либо ипотечной стратегии.
Как демонстрируют расчеты аналитиков «Метриум», в длительной перспективе разница в суммарных расходах на аренду и ипотеку аналогичного жилища не настолько велика, хотя она приметно различается зависимо от класса. Специалисты высчитали ипотеку на базе усредненных характеристик текущих сделок с привлечением кредита: средняя ставка 6,17% (по программке субсидирования ипотеки для новостроек), начальный взнос – 20% от цены квартиры, а срок кредитования – 20 лет. Кроме этого, учтены расходы на оформление сделки, меблировку и техническое оснащение квартиры, также материальный налог.
Арендная ставка подсчитана на базе животрепещущих предложений на уровне локации, в какой находится рассматриваемый проект новостройки. В расчет включены лишь подобные по качеству квартиры в новостройках. Также учтен размер риелторской комиссии (100% от каждомесячного арендного платежа). Для расчетов во всех классах жилища были выбраны однокомнатные квартиры.
Удобство-класс
Для аудитории жилища комфорт-класса вопросец выбора аренды либо ипотеки самый животрепещущий, потому и «конкурентность» меж этими стратегиями очень твердая. Но в итоге разница в расходах арендатора и покупателя не настолько приметная.
Ипотека. Однокомнатная квартира площадью 40,7 кв.м. в ЖК «Мир Митино» обойдется в 6,15 млн рублей. При начальном взносе в 1,23 млн рублей сумма займа составит 4,92 млн рублей, а каждомесячный платеж – 35,7 тыс. рублей. С учетом суммы процентов за весь период, начального взноса и сопутствующих расходов за 20 лет обладатель квартиры выплатит порядка 10,79 млн рублей.
Аренда. Аренда аналогичной квартиры в новейших домах в районе Митино каждый месяц обойдется в среднем в 42 тыс. рублей. С учетом расходов на риелторскую комиссию арендодатель издержит на такое жилище за 20 лет 10,12 млн рублей.
«Как видно из расчета, за настолько долгий период арендатору получится сберечь всего 666 тыс. рублей, – гласит Игорь Козельцев, генеральный директор УК (Уголовный кодекс — система нормативных правовых актов, принимаемых уполномоченными органами государственной власти) «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»). – При всем этом в итоге клиент остается с своим жильем, переплатив всего на 7% больше, чем арендатор, тогда как крайний будет обязан снимать квартиру далее, или находить другую. Другими словами, у покупателя остается во владении актив, который он может реализовать, подарить, бросить в наследие. В конце концов, идет речь о крыше над головой, которая не пропадет при понижении дохода, чего же не скажешь о арендаторе. Полагаю, наиболее 600 тыс. рублей переплаты за этот период – наиболее чем разумная плата за право принадлежности».
Бизнес-класс
В бизнес-классе разница в конечных расходах на ипотеку и аренду оказалась достаточно значимой. Это соединено, с одной стороны, с относительно высочайшей стоимостью для приобретения жилища данного сектора, и, с иной стороны, не настолько же высочайшими ставками аренды. Вообщем, считают специалисты «Метриум», этот баланс может приметно изменяться зависимо от определенной локации в Москве и жилого комплекса.
Ипотека. Для примера разглядим проект бизнес-класса «Ривер Парк». Стоимость однокомнатной квартиры площадью 38 кв.м. составляет 8,91 млн рублей. Малый начальный взнос по кредиту – 1,78 млн рублей, а сумма займа – 7,13 млн рублей. Каждомесячный платеж достигнет 51,8 тыс. рублей. С учетом расходов на оснащение квартиры, процентной переплаты, налогов и расходов по сделке за 20 лет её собственник заплатит 15,20 млн рублей.
Аренда. Стоимость аренды квартиры с близкими по качеству чертами в локации составляет 44,4 тыс. рублей. За 20 лет аренды такового объекта квартиросъемщик издержит 10,70 млн рублей.
«Принципиально отметить, что покупатели квартир бизнес-класса фактически постоянно погашают кредит досрочно, – отмечает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Потому настоящий размер переплаты по ипотеке обычно для их не настолько велик. Кроме этого, необходимо осознавать, что в секторе жилища бизнес-класса важен фактор престижа, и потому обладать квартирой бизнес-класса – это намного большая преимущество, чем аренда такового жилища, что, фактически, и отражается в разнице расходов арендатора и заемщика. Выбирая меж 2-мя стратегиями, клиент в этом случае практически приобретает за 4,5 млн рублей право принадлежности на квартиру. Арендатор может сберечь эти средства, но через 20 лет он ничего не получит».
Премиум-класс
В премиум-классе разница в расходах покупателя и арендатора совершенно маленькая. Стоимость квартиры для покупателя и ставка аренды для квартиросъемщика в этом классе идиентично высоки.
Ипотека. В клубном комплексе апартаментов премиум-класса «Данилов Дом» лот с одной спальней площадью 52 кв.м. можно приобрести за 17,50 млн рублей. Начальный взнос при всем этом составит 3,5 млн рублей, а сумма займа соответственно 14 млн рублей. Каждомесячный платеж по такому кредиту достигнет 101,7 тыс. рублей. За 20 лет выплат с учетом процентов и остальных сопутствующих расходов расходы на приобретение квартиры в ипотеку составят 30,9 млн рублей.
Аренда. Жилой комплекс «Данилов Дом» находится в Даниловском районе Москвы. Исключая бывшую местность завода ЗиЛ, аналогичную квартиру в новейших похожих по классу домах можно снять в среднем за 116,3 тыс. рублей за месяц. С учетом сопутствующих расходов за 20 лет арендатор такового жилища издержит 28,02 млн рублей, что всего на 2,9 млн рублей меньше (либо на 10%), чем клиент, привлекающий ипотечный кредит.
«Посреди аудитории жилища премиум-класса изредка встречаются люди, которые обладают (либо арендуют) одну и ту же квартиру долгие годы, – гласит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – Обычно, в их жизни оживленно изменяются места жительства, городка и страны. Потому квартира – это почаще временный актив, и с данной нам точки зрения принципиально осознать, прибыльнее ли её приобрести либо арендовать. Естественно, в определенных критериях аренда прибыльнее (скажем, если жилище будет употребляться для недолговременных остановок в городке).
Но для неизменного проживания лучше объект приобрести, что ярко показано на примере нашего комплекса. Даже при вербовании кредита расходы собственника ненамного превосходят издержки арендатора. А с учетом того, что покупатели премиального жилища могут внести больше 20% цены квартиры и ранее погасить кредит, выгода от покупки явна».
Элитный класс
В элитном секторе различие меж общими расходами на ипотеку и аренду могут очень варьироваться зависимо от определенной локации, жилого комплекса, уровня конкуренции на локальном арендном рынке, также от типа объекта. Если гласить о маленьких квартирах (наименее 50 кв.м), то сопоставление элитных объектов не в пользу ипотеки.
Ипотека. Однокомнатная квартира площадью 44,6 кв.м. в «Клубном доме на Космодамианской» обойдётся в 25,2 млн рублей. При начальном взносе в 5,04 млн рублей в кредит пригодится 20,16 млн рублей. Каждомесячный платеж составит 146,4 тыс. рублей, а сумма процентов за весь период – 15,06 млн рублей. Суммарные расходы за 20 лет выплат с учетом налога и меблировки составят 42,96 млн рублей.
Аренда. Средняя стоимость аренды в центре Москвы в новейших домах в квартирах площадью порядка 35-50 кв.м составит порядка 125 тыс. рублей. За 20 лет аренды суммарные расходы составят 30,13 млн рублей, что на 43% меньше (12,8 млн рублей), чем у покупателя. Таковым образом, арендовать маленькую элитную квартиру в длительной перспективе прибыльнее, чем получать в ипотеку.
Новенькая Москва
В Новейшей Москве, в отличие от примеров новейшего жилища в «старенькой» Москве, покупка квартиры прибыльнее аренды.
Ипотека. Однокомнатная квартира площадью 33 кв.м в культурно-образовательном кластере Russian Design District в районе Ватутинок на Калужском шоссе составляет 5,5 млн рублей. Покупателю пригодится внести 1,1 млн рублей и занять у банка 4,4 млн рублей. Каждомесячный платеж по ипотеке составит 32,5 тыс. рублей, а сумма процентов за весь период 3,29 млн рублей. Суммарные расходы за 20 лет ипотечных выплат достигнут 9,6 млн рублей.
Аренда. Так как идет речь о неповторимом для Новейшей Москвы проекте, включающем в состав спортивную, образовательную и культурную инфраструктуру, для сопоставления были проанализированы предложения арендного жилища в похожем по концепции подмосковном комплексе «Олимпийская деревня Новогорск». Средняя ставка аренды похожего по площади объекта обойдется в 45,3 тыс. рублей за месяц. За весь период использования арендатор заплатит 10,9 млн рублей, что на 1,3 млн рублей больше, чем расходы покупателя жилища.
«При покупке жилища следует учесть перспективу развития локации и комплекса, – гласит Владимир Щекин, совладелец Группы Родина. – Неповторимый жилой комплекс постоянно в длительной перспективе будет стоит дороже, как в плане аренды, так и покупки. Исходя из убеждений ипотечного клиента такое вложение может стать прибыльной инвестицией, если в потом ставка аренды окажется существенно выше ипотечной, как в случае с нашим проектом».
Ипотека vs аренда: расчет*
*Учитывались также расходы на совершение покупки квартиры (по 50 тыс. рублей), риелторская комиссия при аренде квартиры (100% от каждомесячного платежа).
**Для квартир комфорт- и бизнес-класса расходы на меблировку и оснащения оцениваются в 20 тыс. рублей за кв.м, в объектах премиум- и элитного класса – 50 тыс. рублей за кв.м.
***Налог на имущество рассчитан исходя из ставки 0,1% от кадастровой цены квартиры, которая в этом случае приравнена к рыночной.
Источник: «Метриум»
«Аренда квартиры в длительной перспективе наиболее прибыльна, но это только на 1-ый взор так, – гласит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Беря во внимание продолжительность временного отрезка, арендатор квартиры сберегает не настолько не мало по сопоставлению с покупателем квартиры в кредит. Понижение ставок по ипотеке ведет ко всё большему сближению средних каждомесячных расходов на жилище как покупателей, так и арендаторов, ведь собственники квартир обязаны сокращать ставки аренды, следя массовый переход арендаторов в категорию ипотечных заемщиков.
Но основной аргумент за покупку совершенно другой – даже невзирая на переплату, через 10, 15 либо 20 лет заемщик становится всеполноценным собственником актива, который можно реализовать, сдать в аренду, передать по наследию и т.п., тогда как арендатор остаётся ни с чем. Сэкономленной суммы ему никак не хватит через 20 лет на покупку квартиры. Беря во внимание слабенькую социальную защищенность наших граждан, арендовать квартиру до пенсии очень рискованно. Конкретно потому россияне голосуют за покупку жилища и ипотеку».
Источник: