Как понятно, богатые тоже рыдают. Многомиллионные сделки являются не только лишь пределом желаний для почти всех людей РФ (Российская Федерация — государство в Восточной Европе и Северной Азии, наша Родина), да и «вкусным куском» для нерадивых риелторов. В ходу у нечестных агентов огромное количество различных схем – от сравнимо «безопасных» до нелегальных. Специалисты компании «Метриум» разъяснили, как уберечь свои миллионы от жуликов и избежать самых всераспространенных манипуляций на элитном рынке недвижимости.
Манипулирование ценой
Обычно объекты на элитном рынке продаются на ко-эксклюзивной базе, другими словами поиском покупателей занимаются сходу несколько компаний либо риелторов. Но не постоянно конкурентность мотивирует агентов затмить самих себя: нерадивые риелторы в стремлении захватить первенство могут пойти легким методом – прибегнуть к манипуляциям.
Всераспространенная уловка – преднамеренное занижение цены в рекламе. Иногда демпинг доходит даже до 40-50% от настоящей цены лота. Очевидно, «горячее» предложение сходу завлекает внимание аудитории, и риелтор стремительно собирает пул возможных покупателей. Дальше задачка нерадивого агента – вынудить торговца понизить стоимость, убедив его, что клиенты не согласны на вначале заявленную стоимость. И это соответствует правде, ведь риелтор сделал для этого все вероятное: люди, увидев заниженный прайс, уже не будут звонить по иным объявлениям, в каких стоимость указана правильно. В итоге клиент обязан «продешевить», приняв заранее нерентабельные себе условия.
Совет: Чтоб не столкнуться с нерадивой конкурентнстью, лучше заключать контракт с одной компанией, которая зарекомендовала себя на рынке. Иной вариант – привлечь к реализации недвижимости нескольких знатных риелторов на равных критериях и верно согласовать политику цен.
Фейковые показы
Преследуя цель обогнать соперников и убыстрить сделку, нерадивые агенты могут имитировать активную деятельность, искажая в очах собственника настоящую рыночную картину. Вероятная манипуляция – проведение фейковых показов, во время которых в роли возможных покупателей выступают знакомые самого риелтора. Подставные клиенты наносят визит, осматривают квартиру, а потом молвят, что готовы совершить сделку только с неплохим дисконтом: типо квартира стоит дешевле. Неоднократное проведение таковых показов принуждает собственника усомниться в корректности ценообразования и пойти на уступки. В итоге торговец теряет в деньгах, а риелтор «одерживает победу» над соперниками, которые честно делали свою работу.
Фейковые показы устраиваются не только лишь для торговца, да и для покупателя. Риелтор может преднамеренно умолчать о том, что квартира продается по завышенной стоимости, и демонстрировать ее клиентам не с целью реализовать, как раз-таки напротив – на фоне ее неликвидности подтолкнуть покупателя к другому варианту.
Совет: Чтоб не растрачивать время на показы, которые буквально не завершатся сделкой, следует трепетно подойти к выбору риелтора. При ценообразовании специалисты опираются на аналитические данные о объектах со похожими чертами – как животрепещущих, так и реализованных, что дозволяет сформировать точную стоимость реализации. У маленьких компаний и личных маклеров, обычно, нет способности предоставить корректную аналитику.
Пустые обещания
Нерадивые риелторы готовы пообещать золотые горы и отдать любые гарантии, только бы заполучить клиента. А именно, это касается надежности сделки. Агент заверяет собственника, что обеспечит полное юридическое сопровождение «от» и «до», но переходит к делу в крайний момент, только когда находит настоящего покупателя. При всем этом риелтор оказывается недостаточно компетентным, чтоб предоставить услугу в полном объеме. В итоге всплывают все недостатки и нестыковки (несовпадение площадей в документах, несогласованная планировка и пр.), сделка затягивается, и собственник рискует утратить покупателя. Но последствия могут быть еще наиболее суровые: непрофессиональный агент навряд ли способен соблюсти все требования законодательства и обеспечить сохранность сделки.
Совет: В штате знатного агентства в неотклонимом порядке находится юрист, который практикуется конкретно на сделках с недвижимостью. Специалист предложит очень удобную схему сделки и вовремя подготовит весь пакет документов. Маленькие компании, а тем наиболее личные маклеры обычно не могут дозволить для себя произвести оплату услуги высококвалифицированного юриста. Потому принципиально убедиться в том, что агентство предоставляет не только лишь обещания, да и высококачественное правовое сопровождение.
Присвоение чужих наград
Недобропорядочные агенты не могут повытрепываться неплохой репутацией и признанием в проф обществе, но в очах клиента они стремятся смотреться конкурентоспособными. Одним из нелицеприятных методов «набить для себя стоимость» становится присвоение чужих наград. Риелтор может предоставить несуществующий портфель сделок, подтвердить которые он способен только словестно. В итоге наивный клиент рискует поручить продажу квартиры агенту, дальнему не только лишь от проф фурроров, да и от проф этики и очевидной добропорядочности.
Совет: На рынке элитной недвижимости непревзойденно работает «сарафанное радио». Получить информацию можно из первых рук – от знакомых, которые удачно провели сделку, и готовы посоветовать экспертов собственного дела. При всем этом следует отдавать предпочтение фаворитам отрасли – знатным компаниям с безупречной репутацией.
Вознаграждение без границ
Нечестные риелторы стремятся извлечь наивысшую выгоду из сотрудничества с клиентом и находят все новейшие методы нажиться на собственниках либо покупателях. Если в договоре не прописан верно размер вознаграждения, агент может пользоваться «пробелом». К примеру, намекнуть собственнику, что клиент выбирает меж 2-мя вариациями, но агент может поспособствовать тому, чтоб чаша весов склонилась в пользу определенной квартиры либо дома. Очевидно, такое «одолжение» маклер окажет никак не бескорыстно, а за доп вознаграждение.
«Стоимость» услуг риелтора может повыситься и без ведома собственника. На рынке имеет пространство схема сговора агентов. Она вероятна в этом случае, если стороны сделки не контактируют впрямую, при всем этом в договоре указывается наиболее малая стоимость, чем в действительности. К примеру, если собственник стремится уйти от налогов либо клиент не может подтвердить легитимное происхождение средств. Такие клиенты стают легкой «добычей» для нерадивых риелторов. Собственник может и не выяснить, по какой стоимости в действительности был продан объект, а агенты, вступившие в сговор, поделят часть вырученных средств.
Риск стать жертвой жуликов есть даже в тех вариантах, когда собственник полностью чист перед законом. Один из агентов может привести покупателя, готового заплатить больше обозначенной в договоре суммы, но торговца не ставят о этом в известность. Разница также уйдет в кармашек неблагонадежных риелторов.
Совет: В договоре о оказании услуг должен быть указан размер вознаграждения. Обычно, на рынке элитной недвижимости он составляет 3-4% от суммы сделки. Всецело полагаться на риелтора и отстраняться от сделки можно только тогда, когда уверенность в агенте неколебима.
«На сто процентов исключить все опасности при покупке либо продаже недвижимости можно лишь в одном случае – поручить сделку авторитетной компании, которая дорожит своим именованием и доверием клиентов, – объясняет Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Идет речь не только лишь о честности, но также о профессионализме и нужных ресурсах.
Грамотное ценообразование – это 80% фуррора реализации недвижимости, и спецы, делая упор на аналитические данные, сумеют найти очень рыночную стоимость лота. На любом шаге сделки работу делают высококвалифицированные сотрудники: аналитики, менеджеры по продажам и по ипотечному кредитованию, юристы, спецы по рекламе. Не считая того, большие компании могут предложить сопутствующие услуги по вербованию дизайнера либо конструктора, чтоб удовлетворить потребности конечного покупателя».
Источник: