Установить детскую площадку или шлагбаум во дворе, заварить мусоропровод либо поменять управляющую компанию в многоквартирном доме можно лишь с согласия большинства жильцов. Все главные вопросцы по управлению общим имуществом выносятся на обсуждение собрания собственников, и решение принимается по результатам голосования. Специалисты «Метриум» разъяснили, в которых вариантах стоит рассчитывать только на «коллективный разум», как верно провести общее собрание собственников и воплотить свои идеи в жизнь.
Свистать всех наверх!
По закону обладатели помещений в многоквартирном доме должны любой год проводить общее собрание собственников (ОСС). Обычно в рамках мероприятия подводятся итоги деятельности управляющей компании (УК (Уголовный кодекс — система нормативных правовых актов, принимаемых уполномоченными органами государственной власти)) либо приятельства собственников жилища (ТСЖ), планируется, какие работы будут производиться в текущем году и сколько придется заплатить за содержание и ремонт общего имущества.
Совместно с тем проведение общего собрания – это не только лишь обязанность, да и право жильцов. Внеочередное мероприятие быть может скооперировано по инициативе хоть какого из хозяев квартир. Устроителем ОСС вправе выступить УК (Уголовный кодекс — система нормативных правовых актов, принимаемых уполномоченными органами государственной власти) либо ТСЖ, также районные инженерные службы, если в доме есть городское имущество.
На повестке денька
В компетенцию собственников заходит принятие решений, связанных с управлением общим имуществом. Полный перечень тем, которые могут быть вынесены на обсуждение, закреплен в статьях 44-46 Жилищного кодекса РФ (Российская Федерация — государство в Восточной Европе и Северной Азии, наша Родина).
Более фундаментальные вопросцы касаются реконструкции дома, строительства хозяйственных зданий и остальных спостроек, серьезного ремонта, перепланировки помещений, которые относятся к общему имуществу. Отсюда вытекают наиболее личные положения: как будет формироваться фонд капремонта и следует ли брать кредит на него, каковой размер взносов и т. д. Также общее собрание может принять решение о исключении дома из программки реновации.
2-ая принципиальная сфера – это внедрение земляного участка, относящегося к общему имуществу собственников квартир. На голосование могут быть вынесены вопросцы о его благоустройстве и озеленении, к примеру, о установке шлагбаума, огораживаний, скамеек, детской площадки, обновлении номерного знака на доме и т. д. Также обитатели вправе решать, заключать ли соглашение о установлении сервитута на земляной участок, к примеру, для обеспечения проезда либо прохода на примыкающий участок.
3-ий круг вопросцев связан с использованием общедомовым имуществом третьими лицами. К примеру, обитатели могут условиться о размещении на фасаде строения маркетингового баннера, а полученную прибыль навести на общедомовые нужды.
Также в рамках ОСС собственники вправе избрать метод управления домом, к примеру, поменять УК (Уголовный кодекс — система нормативных правовых актов, принимаемых уполномоченными органами государственной власти) либо сделать ТСЖ. На повестке денька быть может заключение договоров с операторами на оказание коммунальных услуг, к примеру, с мусоровывозящими компаниями.
Организационные вопросцы
К общему собранию жильцов нужно кропотливо приготовиться. Сначала необходимо обозначить повестку денька, включающую все насущные вопросцы и организационные моменты – выбор председателя собрания, секретаря и членов счетной комиссии, которые и подытожат голосования.
Потом следует составить реестр собственников помещений – это поможет вовремя оповестить жильцов о мероприятии и верно подсчитать голоса. Ведение реестра заходит в обязанности «управляющего» домом – УК (Уголовный кодекс — система нормативных правовых актов, принимаемых уполномоченными органами государственной власти), ТСЖ либо ЖСК. По запросу зачинателя общего собрания собственников документ должен быть предоставлен соответственной организацией в течение 5 дней с момента получения воззвания.
Реестр включает ФИО всякого собственника, номер и площадь жилого помещения, также долю определенного жильца в праве принадлежности на общее имущество, которая дозволит найти самое основное – количество голосов, которыми он наделен. Конкретно этот показатель и обусловит финал собрания. Число голосов пропорционально доле жильца в общедомовом имуществе, которая, в свою очередь, зависит от площади принадлежащего ему помещения. Проще говоря, чем просторнее квартира – тем больше голосов у ее обладателя. Чтоб выяснить количество голосов, следует поделить площадь квартиры на общую площадь всех жилых и нежилых помещений в доме без учета общего имущества.
Дальше нужно разослать собственникам оповещения о мероприятии, которые должны содержать информацию о форме собрания, дате, времени и месте его проведения, обсуждаемых вопросцах, данные зачинателя собрания (включая домашний адресок), также сведения о том, как ознакомиться с материалами, представленными на собрании. Создать это нужно как минимум за 10 дней до мероприятия. Самый тривиальный метод – ограничиться объявлением на информационном щите либо двери подъезда – подойдет только в этом случае, если таковая договоренность была утверждена на предыдущем собрании. По закону необходимо навести извещение любому собственнику заказным письмом либо вручить лично в руки под роспись, но общее собрание собственников вправе избрать и утвердить наиболее удачный метод оповещения о мероприятии. На практике часто употребляется сходу несколько вариантов: к примеру, кроме письменного извещения, УК (Уголовный кодекс — система нормативных правовых актов, принимаемых уполномоченными органами государственной власти) может разослать жильцам смс-сообщения и расположить объявление в соц сетях.
Момент правды
Голосование может проводиться лишь по вопросцам, стоящим на повестке денька. Если мероприятие проходит очно, при личном присутствии всех участников, то обладатели квартир (или лица, действующие от их имени по доверенности) опосля обсуждения могут выразить свое мировоззрение в письменной форме, заполнив соответственный бланк, или обычно поднять руки в символ согласия либо несогласия.
Предусмотрен и удаленный формат мероприятия, при котором жильцы могут проголосовать в бланках, отправленных вкупе с извещением о собрании, или в электрическом виде, используя систему ГИС ЖКХ либо сервис «Электрический дом» (для обитателей Москвы). Но создать это можно только в этом случае, если вопросец о способности проведения онлайн-голосования ранее был утвержден общим собранием собственников.
Кворум определяется зависимо от значимости темы. Обычного большинства голосов жильцов, принимающих роль в голосовании, будет довольно для выбора председателя, секретаря и членов счетной комиссии собрания, метода управления домом, проведения текущего ремонта и т. д. Но почти все вопросцы предполагают наиболее твердые рамки. Так, при разработке ТСЖ, утверждении его состава и выборе метода формирования фонда капремонта будет нужно выше 50% голосов всех собственников. Преодолеть отметку в две третьих голосов нужно при рассмотрении вопросцев о реконструкции дома, капремонте и о получении кредита на него, о размещении рекламы и т. д. И, в конце концов, единодушное согласие всех собственников (100% голосов) требуется в этом случае, если из-за реконструкции размер общего имущества сократится.
Результаты голосования должны быть задокументированы и внесены в протокол. В течение 10 дней подлинники нужно навести в УК (Уголовный кодекс — система нормативных правовых актов, принимаемых уполномоченными органами государственной власти), ТСЖ либо ЖСК – зависимо от того, кто управляет домом, а итоги выставить на всеобщее обозрение жильцов.
«Решения, принятые на общем собрании, числятся неотклонимыми для всех хозяев квартир в доме, даже если они проигнорировали обсуждение и голосование, – объясняет Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Потому если собственнику не безразлична судьба дома, оставаться в стороне очевидно не стоит. Для решения неких вопросцев довольно половины голосов хозяев помещений, явившихся на собрание. В этом случае в выигрышном положении окажутся самые активные жильцы, при этом совсем не факт, что они выражают мировоззрение большинства. Потом решение можно обжаловать в суде, но лишь в этом случае, если оно нарушает права и легитимные интересы истца, а не попросту расползаются с личными представлениями о безупречном доме».
Источник: