Невзирая на экстремальные тесты 2020 года, участники рынка жилища и строительства в Рф в целом окончили уходящий год в плюсе. Но высочайшая неопределенность сохраняется, потому застройщикам, риелторам и покупателям жилища следует готовиться к вероятным неплохим и нехорошим новостям. О более возможных темных и белоснежных «лебедях» 2021 года говорят специалисты «Метриум».
«Темные лебеди»
Новенькая волна пандемии коронавируса
Распространение коронавирусной инфекции (Термин означает различные виды взаимодействия чужеродных микроорганизмов с организмом человека) продолжит оказывать воздействие на все сферы жизни в 2021 году. По словам профессионалов Глобальной организации здравоохранения (ВОЗ), коронавирус будет мутировать и получать новейшие характеристики, действующие на скорость его распространения либо тяжесть протекания инфекции (Термин означает различные виды взаимодействия чужеродных микроорганизмов с организмом человека). Новейший «английский» штамм уже вынудил правительство Соединенного Царства ввести очередной локдаун, а власти почти всех государств ограничили сообщение с Английскими островами.
Недозволено исключать, что мутация коронавируса спровоцирует введение новейших ограничительных мер, схожих на карантин либо режим самоизоляции в 2020 году. В Рф такие деяния привели к резкому сокращению активности на рынке жилища в апреле-мае, когда, по подсчетам профессионалов «Метриум», число сделок сократилось на 60-70% по сопоставлению с обычным для этого периода уровнем спроса. Кроме этого, на некое время были остановлены стройки, что также плохо сказалось на сроках ввода жилища.
В 2021 году возможность повторения твердых карантинных мер меньше, о чем свидетельствует отсутствие локдауна во вторую наиболее массовую волну болезней в осеннюю пору и в зимнюю пору. Тем не наименее стопроцентно исключать таковой сценарий недозволено. В этом случае спрос на жилище может также значительно снизиться, а рост цен на некое время прервется.
Увеличение платы за изменение вида разрешенного использования земли
В ноябре 2020 года власти Москвы ввели новейшие правила, по которым девелоперы жилища меняют вид разрешенного использования земляного участка под стройку. В формулу расчета цены для данной нам процедуры внесены коэффициенты, приметно повышающие расходы застройщика. Если ранее плата за смену ВРИ в Москве составляла в среднем до 60-80% кадастровой цены участка (зависимо от плотности стройки участка), то сейчас она выросла до 120-160% (вдвое) и зависит от местоположения земляного участка (строить в центре сделалось осязаемо дороже) и предназначения вновь возводимой недвижимости. В Новейшей Москве плата за смену ВРИ возрастет в восемь раз. По расчетам профессионалов «Метриум», маржинальность девелоперских проектов при всем этом снизится приблизительно с 20% до 15%.
Таковым образом, городские власти стремятся восполнить бюджет столицы за счет больших прибылей девелоперов, приобретенных в 2020 году на фоне необычного роста спроса и цен на жилище. В остальных регионах власти не берут плату за смену застройщиком вида использования участка, но могут пересмотреть этот подход, ориентируясь на столичный опыт. В больших регионах с оживленно развивающимся жилищным строительством (Санкт-Петербург, Ленинградская область, Татарстан, Башкортостан, Краснодарский край и т.д.) бюрократы могут установить различного рода сборы для стройкомплекса (может быть, разовые), чтоб восполнить сократившиеся в пандемию бюджеты. В этом случае темпы роста строительной активности могут замедлиться, поэтому что даже на удачных рынках жилища прибыли застройщиков не настолько высоки, как в Москве.
Перегрев рынка – рост цен на жильё и понижение размера предложения
Причины роста активности покупателей на рынке жилища в 2020 году оказались посильнее причин её понижения. Уменьшение ставок по ипотеке до 6,5%, также девальвация рубля стимулировали россиян вкладываться в жилище. Подавляющее большая часть сделок проходили с господдержкой. По итогам 2020 года спрос на жилище вырос невзирая на два провальных вешних месяца.
Рост спроса закономерно привёл к «вымыванию» квартир с рынка новостроек. Если на данный момент в «старенькой» Москве насчитывается 35,6 тыс. квартир и апартаментов, то в прошедшем году в это время было 42,8 тыс. Таковым образом, предложение снизилось на 17%.
На этом фоне застройщики по всей стране интенсивно увеличивали цены. В массовом секторе новостроек Москвы средняя стоимость квадратного метра возросла на 16%, в бизнес-классе «квадрат» подорожал на 14%, премиум-классе – на 6%, а в элитном – на 3%. В особенности приметно подорожали новостройки в Новейшей Москве, где с начала года стоимость квадратного метра возросла на 22% до 156 тыс. рублей.
Специалисты «Метриум» считают, что в 2021 году на рынке могут наблюдаться побочные эффекты бурного роста 2020 года. Рост цен в сочетании с сокращением доступных вариантов квартир (раскупленных ранее) может спровоцировать понижение активности покупателей. Скорее всего это произойдет во 2-м полугодии, когда программка субсидирования ипотеки быть может завершена.
«Белоснежные лебеди»
Продление программки субсидирования ипотеки
Вначале программку господдержки ипотечного рынка приняли на 6 месяцев в более острый период первой волны коронавируса и режима самоизоляции. Но в ноябре 2020 года бюрократы решили её продлить до середины 2021 года, так как положительное воздействие программки посодействовало спасти строительную ветвь и даже поставить новейшие рекорды продаж жилища. На этом фоне власти объявили, что программка будет действовать в первом полугодии, но предстоящая её судьба не определена.
Против продления субсидий для ипотечных заемщиков обычно выступает Банк Рф, который лицезреет опасности «пузыря», также убыстрения инфляции. За продолжение поддержки отрасли выступает Минстрой РФ (Российская Федерация — государство в Восточной Европе и Северной Азии, наша Родина), чьи представители не один раз заявляли о необходимости и далее задерживать ставки по ипотеке на низком уровне. Ранее продлить субсидирование ипотеки до конца 2021 года давали и в Минфине.
Так как доступная ипотека остается главным драйвером спроса, для поддержки строительной активности, нужно провоцировать ипотечных заемщиков. Потому продление госпрограммы полностью возможно в 2021 году, что дозволит сохранить высочайшие темпы роста рынка.
«Властям принципиально продолжить субсидировать ипотечный спрос, чтоб добиться целей государственных проектов, – гласит Владимир Щекин, основоположник и совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Если мы желаем прирастить каждогодний ввод жилища до 120 млн квадратных метров, то чтоб избежать кризиса сбыта, нам необходимо много клиентов. К огорчению, динамика доходов населения в крайние годы не дозволяет на это рассчитывать без доп стимулов со стороны страны. Полагаю, субсидирование будет продолжено в той либо другой форме».
Программка поддержки низкомаржинальных застройщиков
В конце 2020 года Минстрой разработал новейшие меры поддержки застройщиков. Опосля перехода на проектное финансирование выяснилось, что жилищное стройку с низкой рентабельностью банкам кредитовать нерентабельно. Почаще всего с неувязкой получения кредита сталкивались маленькие региональные строй компании, которые работают в малых городках, где цены на жилище низкие и очень медлительно вырастают.
Невозможность получить кредит для огромного числа таковых компаний привела к резкому сокращению общей площади строящегося жилища во 2-ой половине 2019 года – со 130 млн кв.м до 110 млн кв.м. В 2020 году этот показатель стабилизировался, но не вырос. Конкретно потому власти решили поддержать застройщиков субсидированием.
В 2021 году начнет работу программка поддержки низкомаржинальных застройщиков. Правительство будет субсидировать банкам разницу меж процентной ставкой по кредиту и главный ставкой ЦБ, если они инвестируют в проект с рентабельностью наименее 15%. Это будет содействовать восстановлению строительной активности в регионах.
Решение вопросца апартаментов
Вопросец о статусе апартаментов вновь в центре внимания участников отрасли. В конце 2020 года о намерении совсем разрешить делему с их юридическим статусом заявляли как высшие бюрократы Минстроя, так и депутаты Госдумы. По словам вице-премьера по строительству Марата Хуснуллина, соответственный законопроект будет внесен в парламент в первой половине 2021 года. Пока его характеристики неопознаны, но уже можно представить, что закон в некий степени легализует апартаменты (готовые и/либо строящиеся) и урегулирует статус новейших проектов такового рода.
Амнистия апартаментов серьезно воздействует на рынок жилища Москвы и неких больших городов. Во-1-х, пополнится предложением вторичный сектор (собственники готовых апартаментов могут выставить их на продажу по наиболее высочайшей стоимости). Во-2-х, может возрости запрашиваемая стоимость в строящихся апартаментах.
«В 2021 году роль страны и принимаемых им решений в жизни рынка жилища и строительства вырастет, – объясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Почти все зависит от стимулирующих мер, которые будут ориентированы как на поддержку спроса, так и на помощь застройщикам. Невзирая на значимый рост спроса и в целом удачный 2020 год для отрасли, опасности остаются весьма высочайшими. В 2021 году будет принята длительная стратегия развития отрасли, в который, как мы возлагаем надежды, будут верно обрисованы контуры грядущего жилищного строительства в стране – это также станет принципиальным событием наступившего года».
Источник: