Рынок новостроек Новейшей Москвы завлекает больше внимания: жильё в старенькых границах становится наименее легкодоступным, а почти все покупатели в столичном регионе в период пандемии думают о переезде в наиболее просторные квартиры. В наиблежайшие годы Новейшую Москву может ждать бум спроса, на котором заработают инвесторы. Специалисты «Метриум» говорят о главных стратегиях вложений в местные новостройки и особенностях Новейшей Москвы, которые следует учесть.
Самой пользующейся популярностью стратегией инвестирования в новостройки Москвы остаются вложения на ранешном шаге строительства и перепродажа в конце стройки. В крайние годы темпы роста цен на жилище в Новейшей Москве затмили старомосковские. Со II квартала 2018 года по II квартал 2020 года средний «квадрат» в ТиНАО подорожал на 33%. В «старенькой» Москве за два года он вырос в стоимости на 22%. Но порог входа для инвестора на эти рынки все равно остался принципно различным. Если в Новейшей Москве новостройки на данный момент в среднем обходятся по 142 тыс. рублей за кв.м, то в «старенькой» Москве – уже в 188 тыс. рублей за кв.м. Но, не запамятывая о ценовых преимуществах, инвестор должен держать в голове о неких различиях местного рынка жилища, чтоб вложения оказались успешными.
Избираем новостройку на ранешном шаге
Чтоб заработать максимум на перепродаже квартиры, необходимо вкладываться на котловане – это правило справедливо и для новомосковского рынка новостроек. Но в ТиНАО в этом плане у инвестора большенный выбор, поэтому что по статистике на ранешном шаге (другими словами до начала строительства наземных этажей) в Новейшей Москве приобретается не наиболее 10% квартир. Соответственно инвестору легче выстроить стратегию перепродажи квартиры: он в состоянии сделать ставку на выкуп студий либо более ликвидных двухкомнатных квартир (о этом дальше).
Но и канителить с выбором недозволено, потому что сами застройщики, обнаруживая высочайший спрос на новейший объект, нередко стремительно пересматривают ценники в сторону увеличения. За несколько недель продаж либо бронирования квадрат может подорожать на 5-10%. Кроме этого, в Новейшей Москве не так нередко возникают новейшие жилые комплексы, потому на шаге котлована обычно можно приобрести квартиру не в новеньком проекте, а в новеньком корпусе реализуемого проекта.
«В таком положении дел есть плюсы для инвестора, – считает Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белоснежные ночи», «Москва А101»). – Эффективнее реализовать квартиру в жилом комплексе, часть которого уже построена и заселена, чем, условно говоря, площадку в чистом поле. Большенный проект с завершенными очередями «помогает» инвестору продавать его объект: он служит витриной для будущего покупателя, который в силах оценить строительные решения, дизайн помещений, благоустройство территорий.
В большом комплексе, где уже возникли новоселы, есть чувство жизни – работают коворкинги, кафе, магазины, салоны красы, на спортивных площадках можно повстречать любителей спорта, на детских площадках играют малыши, в зонах экопосадок посреди арт-объектов ходят соседи. Таковой комплекс по определению будет наиболее симпатичным для возможных покупателей».
На фоне замедления активности застройщиков новейшие корпуса на рынке возникают нечасто. Так, в I полугодии начались реализации новейших корпусов на исходном шаге в ЖК «Скандинавия», «Саларьево Парк», «Южное Бунино», «Кленовые аллейки», «1-ый Столичный», «Позитив», «Остафьево». Потому инвестору лучше выслеживать новинки местного рынка. Еще пореже возникают в продаже новейшие проекты, хотя в августе началась реализация новейшего ЖК «Прокшино» от ГК «А101».
Получаем ходовой вариант квартиры
Индивидуальности на рынке новостроек Новейшей Москвы есть и исходя из убеждений выбора квартиры для перепродажи. Если в «старенькой» Москве спрос сдвинут в сторону двухкомнатных квартир, то в Новейшей Москве у покупательской аудитории вкусы наиболее различные. Тут большим спросом пользуются двухкомнатные квартиры евроформата, однокомнатные традиционные квартиры и студии.
Из этих вариантов лучше выбирать более ликвидные. А именно, пользуются завышенным спросом объекты с природными видами. В таковых квартирах обитатели чувствуют себя за городом и реализуют одно из основных устремлений в выборе жилища в Новейшей Москве – экологическое.
Исходя из убеждений отделки спрос на квартиры в Новейшей Москве распределяется приблизительно поровну с превалированием финальной отделки (60% проданных объектов). Но приобретая наиболее доступный по стоимости вариант без отделки либо в формате white box, инвестор сохраняет возможность маневрировать ценой, когда настанет время перепродавать объект и соперничать с иными торговцами.
Ориентируемся на МКАД
Большая часть покупателей квартир в Новейшей Москве как и раньше тесновато соединены со «старенькой» Москвой. До этого всего идет речь о работе, но у почти всех новомосковских новоселов остаются в границах МКАД родственники, друзья, также обычные любимые места для посещений – парки, театры, рестораны. Потому есть твердая зависимость меж уровнем цен в новостройке в ТиНАО и её удаленностью от МКАД. Чем поближе к МКАД, тем выше цены. Практически это отражает географическое распределение спроса.
По подсчетам профессионалов «Метриум», 97% предложения новостроек в Новейшей Москве сосредоточены в Новомосковском административном окружении. Но это не означает, что все новостройки близки к МКАД.
В радиусе 5 км (около 5-10 минут езды) от столичной круговой авто дороги идет реализация лишь 8 жилых комплексов: «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Москва А101», «Новенькая Звезда», «Аквилон Парк», «Саларьево Парк», «Позитив», «Румянцево Парк». При всем этом лучше ориентироваться на жилые комплексы, имеющие удачный выезд на Калужское либо Киевское шоссе.
Отыскиваем наиблежайшее метро
Так как связи обитателей Новейшей Москвы со «старенькой» Москвой не слабеют, исходя из убеждений ликвидности остается принципиальной близость метро от жилого комплекса. Конкретно развитие сети метрополитена посреди иных причин содействовало росту средней цены квадратного метра в Новейшей Москве в крайние два года, когда были продлены желтоватая и красноватая ветки метро.
Станции метрополитена в шаговой доступности (другими словами в границах 5-10 минутках ходьбы) – относительная уникальность для рынка жилых комплексов в ТиНАО: «Румяцнево парк» рядом с метро «Румянцево», «Москвичка» около метро «Коммунарка», «Саларьево Парк» у метро «Саларьево» и «Филатов Луг», «Городские Истории» и «Переделкино Ближнее» рядом со станцией «Рассказовка», ЖК «Прокшино» в 500 метрах от станции метро «Прокшино». В среднем же дорога до наиблежайшей станции метро занимает наиболее 15 минут.
При всем этом инвестору лучше ориентироваться не на имеющиеся станции метро, а на многообещающие. Дело в том, что цены (даже стартовые) в жилых комплексах рядом с готовыми станциями метро уже содержат «компонент» усовершенствованной транспортной доступности, другими словами застройщики при определении цены учли этот фактор. Таковая же практика есть и в жилых комплексах рядом с многообещающими станциями, но все равно информационный ажиотаж в момент открытия этих узлов может привести к доборной капитализации новостройки.
С данной для нас точки зрения в Новейшей Москве есть симпатичные объекты. До этого всего, в 2023 году планируется открытие новейшей станции метро «Новомосковская» (также популярная под заглавием «Потапово»), которая продлит Сокольническую ветку от метро «Коммунарка». Неподалеку от данной для нас станции также находятся ЖК «Скандинавия» (район Юг), «Белоснежные ночи» и «Бунинские луга».
Кроме этого, в Новейшую Москву пройдет новенькая ветка Коммунарской полосы метро, которая свяжет станцию «Академическая» со Троицком. В ее ближнюю зону деяния попадают «Аквилон Парк» (м. «Мамыри»), «Скандинавия» и «Москва А101» (м. «Бачуринская»), Новейшие Ватутинки и Russian Design District (м. «Ватутинки»).
Подсчитываем детские сады и школы
Наличие своей инфраструктуры – это фактически must have ликвидного жилого комплекса в Новейшей Москве. Если в старенькых границах столицы застройщик может опираться на издавна сделанную инфраструктуру жилого района, то в Новейшей Москве ответственные застройщики делают с нуля социальные объекты. Но так происходит далековато не во всех жилых комплексах, потому при поиске ЖК для инвестирования непременно необходимо созодать ставку на проекты с своими школами, детскими садами, коммерческой недвижимостью и т.п.
Нередко отлично обеспечены соц объектами проекты ГК «А101». Например, в ЖК «Скандинавия» кроме личных детских садов есть детский сад «Магическая равнина» (220 мест), детский сад «101 далматинец» (на 325 мест) и школа на 1 775 мест, в осеннюю пору начнется стройку школы «Энергия» на 1 325 учеников. В ЖК «Испанские кварталы» два детских сада «Белоснежный зайчик» и «Солнечная страна» в сумме на 570 воспитанников, школа «Логика» на 1 300 учеников и проектируемый образовательный центр в рамках второго района жилого комплекса (детский сад на 220 детей и школа на 1 100 учеников).
В остальных проектах новостроек, кроме школ и детских садов, предусмотрены образовательные и спортивные центры. Например, в культурно-образовательном кластере Russian Design District (Группа Родина) будет открыт Центр художественной гимнастики Иры Винер и Академия единоборств Fight Nights под управлением Камила Гаджиева, Школа танцев, Школой йоги и здорового питания, Школа дизайна и технологий, Школа моды, также разные творческие студии и мастерские.
«Инвестор должен осознавать, что основная покупательская аудитория на рынке Новейшей Москвы – это семьи, потому принципиальным условием ликвидности ЖК является его ориентированность на семью, – гласит Владимир Щекин, совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). – На данный момент в особенности животрепещущ вопросец развития семьи и деток. За сиим – успешное будущее. Соответственно сверхзадача девелоперского проекта – сделать экосистему, где этого можно достигнуть.
В рамках нашего культурно-образовательного кластера мы ведем малыша с самого ранешнего возраста – поначалу принимаем в детский сад, позже в школу, сразу открываем способности культурного и физического развития в секциях либо спортшколах. Потом наступает черёд проф образования, причём животрепещущего, нужного в дальнейшем, для получения которого также предусматривается отдельная площадка. Следом – даем возможность отыскать работу в ведущих компаниях мира. В итоге люди получают все ресурсы для всестороннего развития в шаговой доступности от дома. Непременно, таковой продукт будет привлекателен для инвестиций».
«Вложения в новостройку в Новейшей Москве на стадии котлована может принести инвестору высочайший доход, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Прирост цены оценивается в среднем в 20-40% по сопоставлению со стартовым уровнем. Но главным риском вложений в местные новостройки является высочайшая конкурентность. Жилые комплексы в Новейшей Москве различаются огромным масштабом и насчитывают тыщи квартир. Инвестор должен осознавать, что соперничать ему придется как с застройщиками (которые хорошо регулируют структуру предложения и цены), так и с иными инвесторами. Потому к выбору проекта и квартиры необходимо подступать в особенности кропотливо, отдавая предпочтение более ликвидным вариантам».
Источник: